CUOTAS LPH Y CONCURSO DE ACREEDORES

Esto salía en Sepín en encuesta de 2009:

Menéndez Estébanez, Francisco Javier
Magistrado de la Audiencia Provincial de Pontevedra

Las Comunidades de Propietarios inevitablemente pierden la preferencia de crédito atribuida en el art. 9.1 e) LPH contra el propietario declarado en concurso, dado que la preferencia regulada en dicho precepto, en principio, está ordenada a la ejecución singular regulada en los arts. 1.911 y 1.921 y ss. CC (y que, en esencia, se mantiene en el Proyecto de Ley reguladora de la concurrencia y prelación de créditos, publicada en el Boletín Oficial de las Cortes Generales el 8 de septiembre de 2006, en la nueva redacción del art. 1.922.3 CC), mientras que, una vez declarado el concurso, estamos ante una ejecución colectiva en la que la concurrencia de los acreedores está caracterizada por la situación de insolvencia del deudor, lo que ha llevado al legislador a sustentar la nueva regulación plasmada en la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, sobre el principio de la par conditio creditorum, y el criterio de una reducción drástica de los privilegios y de las preferencias a efectos del concurso, no admitiendo ningún privilegio o preferencia que no esté reconocido en la propia Ley Concursal, tal y como explicita el último inciso del art. 89.2 de la Ley Concursal.
Sin embargo, a pesar de esta inicial apreciación, ello no significa que no gocen de algún tipo de preferencia. La Ley Concursal no recoge de forma expresa la preferencia regulada en el art. 9.1 e) LPH, que remite al actual art. 1.923 CC, estableciendo que "los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior tienen la condición de preferentes a efectos del art. 1.923 CC y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores". Y añadiendo al final del párrafo siguiente que el inmueble, piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación. En los mismos términos se pronuncia el art. 10.5 LPH respecto de los créditos de la Comunidad de Propietarios por los gastos derivados de la realización de las obras para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios.
A pesar, como decimos, de la falta de expresa mención en la Ley Concursal a este privilegio, es lo cierto que debe entenderse incluible dentro de los créditos con privilegio especial establecidos en el art. 90.1.1.º Ley Concursal, al poder considerarse hipoteca legal tácita. No se trata de un mero privilegio, sino de un verdadero derecho real de garantía, de un derecho real de hipoteca que garantiza el crédito del que es accesorio. Así se desprende del segundo apartado del art. 9.1 e) LPH cuando señala que "el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y el año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación".
Se trata, por lo tanto, de una hipoteca legal tácita (Resolución de la DGRN de 3 de abril de 1998), exonerada, por lo tanto, de los requisitos formales de constitución (art. 90.2 LC). Hipoteca legal tácita que abarca la anualidad en curso vencida desde el momento de la declaración del concurso hacia atrás en el tiempo, y la del año natural inmediatamente anterior. En principio, por este período cubierto por la garantía real, el crédito se incluirá en la lista de acreedores como crédito con privilegio especial del art. 90.1.1.º LC. Fuera de ese período de tiempo, las cantidades adeudadas tendrán la consideración de crédito ordinario. Y si después de declarado el concurso se siguen devengando deudas de esta naturaleza, tendrán la consideración de crédito contra la masa en cuanto obligaciones establecidas en la Ley (art. 84.2.10 LC).