SAP PONTEVEDRA, GASTOS DE HIPOTECA

El fallo ha tenido lugar en la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra Nº 534/2016, de 14/11/2016.

La controversia provenía de un contrato de préstamo con garantía hipotecaria celebrado el 23/05/2007 entre D. Ignacio, prestatario, y Banco Popular Español, prestamista. En dicho contrato de préstamo hipotecario, formalizado en escritura pública, la entidad prestamista había incluido unilateralmente cláusulas prefijadas que establecían como de cargo exclusivo de D. Ignacio los importes relativos a la cuota del impuesto de actos jurídicos documentados, a los aranceles notariales y registrales (por la intervención y trámites de inscripción), y también los derivados de la tramitación de la escritura pública en la que se formalizó el contrato.

Ante esta situación, D. Ignacio formuló demanda solicitando que dichas cláusulas fueran declaradas nulas por abusivas, y que se condenara a Banco Popular Español  a compensarle los gastos que indebidamente le fueron  cargados. Dicha demanda fue estimada por la sentencia de 18/04/2016, dictada por el Juzgado de lo Mercantil Nº 01 de Pontevedra, contra la que, a su vez, Banco Popular Español interpuso recurso de apelación, que es del que trae causa la sentencia que venimos comentando. La Audiencia Provincial lo desestima.

En lo que se refiere a la nulidad de las cláusulas que establecían a cargo exclusivo del prestatario los diferentes gastos del contrato de préstamo hipotecario, deben destacarse los siguientes razonamientos:

Con relación a la cláusula que atribuía  como gasto  exclusivamente a cargo de la parte prestataria la cuota del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, la Audiencia Provincial de Pontevedra, con cita de la STS de 23 de diciembre de 2015, recuerda que el artículo 28 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados dispone específicamente que “será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos cuyo interés se expidan”. De ahí se extrae, como indica el Tribunal Supremo en la sentencia referida, que la entidad prestamista es sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho de hipoteca y, en todo caso, a la expedición de las copias, actas y testimonios que haya interesado.

Pues bien, en la medida en que la entidad prestamista es sujeto pasivo del referido impuesto, la cláusula predispuesta que atribuye como gasto a cargo de la parte prestataria la totalidad de la cuota de dicho impuesto está contraviniendo directamente normas de carácter imperativo (lo que determinaría su nulidad radical, sin necesidad de la declaración de su carácter abusivo), pero, además, incurre en la condición de abusiva (lo que determina su nulidad) en virtud del artículo 89.3 c) del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que configura como abusiva toda cláusula que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.

Por otro lado, en lo que se refiere a las cláusulas que atribuían como gastos exclusivamente a cargo de la parte prestataria los aranceles notariales y registrales y los derivados de la tramitación de la escritura pública ante el Registro de la Propiedad, la Audiencia Provincial de Pontevedra indica que, en la medida en que tanto la entidad prestamista como el cliente prestatario se benefician de las intervenciones notariales y registrales (uno, porque así queda constituida la garantía hipotecaria; otro, porque obtiene el crédito), los gastos derivados de dichas intervenciones deben repartirse entre ambos conforme al principio de reciprocidad. Por ello, concluye el tribunal, en la medida en que descargan al empresario de la totalidad de los gastos, dichas cláusulas son abusivas por transmitir al cliente prestatario, consumidor, las consecuencias económicas de gestiones que no le reportan beneficio, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 89.2 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

Por todo ello, la Audiencia Provincial de Pontevedra confirmó la sentencia de primera instancia, que a su vez condenaba a Banco Popular Español SAU a pagar a D. Ignacio la cantidad de 2.948,96 €, en concepto de compensación por los gastos que le habían sido cargados con carácter exclusivo en la constitución del préstamo hipotecario.

Un Juez de Barcelona declara nula la cláusula de responsabilidad personal ilimitada y la de afianzamiento, en un préstamo con garantía hipotecaria.

PUBLICADO POR BURGUERA ABOGADOS

Un Juez de Barcelona declara nula la cláusula de responsabilidad  personal ilimitada y la de afianzamiento, en un préstamo con garantía hipotecaria.

Así se establece en la sentencia de 7 de diciembre de 2016 del Juzgado de lo Mercantil  número 10 de Barcelona.

Para  el magistrado, "no consta en las actuaciones prueba con suficiente consistencia, que permita inferir que por parte de la entidad financiera, se explicó de manera comprensible las implicaciones económicas que tenían" las cláusulas cuya nulidad fue solicitada.

La entidad financiera demandada, no formuló contestación por lo que fue declarada en rebeldía procesal.

El magistrado basa su fallo en las siguientes argumentaciones.

En  primer lugar, el artículo 51 de la Constitución establece el principio de defensa de los consumidores.

La Ley de Condiciones Generales de la Contratación de 1998, con la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 establecen los requisitos para que una cláusula negocial se considere condición general de la contratación:

Contractualidad: inserción en el contrato no obligada por una norma imperativa.

Predisposición: prerredactada y no fruto de negociación alguna.

Imposición: por el empresario de manera que o se acata o no se firma el contrato.

Generalidad: incorporadas a una pluralidad de contratos.

Además es irrelevante  la autoría material, su extensión o apariencia externa y  la condición del adherente, que puede ser tanto consumidor como profesional.

La diferencia en los adherentes es que los profesionales deberán discutir dichas cláusulas en el marco de las normas generales de la contratación, mientras que los consumidores pueden alegar la normativa relativa a la abusividad.

En cuanto a la imposición de la cláusula por el predisponente, la doctrina del Tribunal Supremo (SSTS 4 de noviembre de 2010 y 29 de diciembre de 2012) se resume en los siguientes criterios:

La prestación del consentimiento a una cláusula predispuesta debe calificarse como impuesta por el empresario cuando el consumidor no puede influir en su supresión o en su contenido, de tal forma que o se adhiere y consiente contratar con dicha cláusula o debe renunciar a contratar;

No puede equipararse la negociación con la posibilidad real de escoger entre pluralidad de ofertas de contrato sometidas todas ellas a condiciones generales de contratación aunque varias de ellas procedan del mismo empresario;

Tampoco equivale a negociación individual susceptible de eliminar la condición de cláusula no negociada individualmente, la posibilidad, cuando menos teórica, de escoger entre diferentes ofertas de distintos empresarios; y

La carga de la prueba de que una cláusula prerredactada no está destinada a ser incluida en pluralidad de ofertas de contrato dirigidos por un empresario o profesional a los consumidores, recae sobre el empresario.

Control de incorporación

El artículo 5 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación establece los siguientes requisitos parea que una cláusula se considere incorporada al contrato:

Aceptación y firma por el adherente.

Que el contrato haga referencia a la incorporación de condiciones generales.

El predisponente debe haber informado expresamente al adherente sobre la existencia de condiciones generales de la contratación.

El predisponente debe haber facilitado un ejemplar del contrato.

La redacción del as cláusulas debe cumplir los requisitos de transparencia, claridad, concreción y sencillez.

Por su parte, el artículo 7  de la LCGC establece que no quedarán incorporadas al contrato las siguientes condiciones generales:

a) Las que el adherente no haya tenido oportunidad real de conocer de manera completa al tiempo de la celebración del contrato o cuando no hayan sido firmadas, cuando sea necesario, en los términos resultantes del artículo 5.

b) Las que sean ilegibles, ambiguas, oscuras e incomprensibles, salvo, en cuanto a estas últimas, que hubieren sido expresamente aceptadas por escrito por el adherente y se ajusten a la normativa específica que discipline en su ámbito la necesaria transparencia de las cláusulas contenidas en el contrato.

Transparencia

El Tribunal Supremo en su Sentencia de 11 de abril de 2013 considera que  se cumple el criterio de transparencia cuando el adherente conozca o pueda conocer con sencillez tanto la carta económica que supone el contrato (su verdadero coste a cambio de la prestación que se quiere obtener)   como la carga  jurídica del mismo  (posición jurídica y reparto de los riesgos).

Por su parte,  en la STS de 9 de mayo de 2013 se alude a un doble control de transparencia:

Si la cláusula no es transparente, aunque defina el objeto principal del contrato, debe pasar el control de abusividad.

Si el adherente es consumidor, el control de transparencia incluye el control de comprensibilidad real: el consumidor debe percibir que se trata de una cláusula que define el objeto principal del contrato, y incide o puede incidir en su obligación de pago, y debe tener un conocimiento real y razonablemente completo de su efecto sobre la economía del contrato.

 La falta de transparencia puede llevar a su consideración como "no incluida" en el contrato.

Y si se trata de un consumidor, una cláusula incomprensible se debe considerar como abusiva.

Si la cláusula es simplemente dudosa o ambigua, se utilizaría la regla "contra proferentem".

Claridad

Se refiere tanto a la legibilidad como al lenguaje empleado, de manera que las cláusulas no sean excesivamente complejas.

Concreción

Las cláusulas deben describir de firma cierta y directa sus efectos y los términos que las componen. No sería una concreta una cláusula que exprese términos de manera parcial.

Sencillez

No se consideran sencillas las cláusulas que requieran para su comprensión conocimientos técnicos más allá de los que pueda tener un adherente medio.

Análisis de abusividad

Para analizar la abusividad se debe estar a la Directiva 93/16 CEE y a lo dispuesto por el TRLGDCU.

El artículo 82 del TRLGDCU  se establece que se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato. Y el hecho de que ciertos elementos de una cláusula o que una cláusula aislada se hayan negociado individualmente no excluirá la aplicación de las normas sobre cláusulas abusivas al resto del contrato. El empresario que afirme que una determinada cláusula ha sido negociada individualmente, asumirá la carga de la prueba.

En magistrado  en su sentencia resume las notas generales que caracterizan las cláusulas abusivas:

a) Estipulaciones no negociadas individualmente: Prerredactadas por el empresario y que sobre las que el consumidor no haya podido influir.

b) No hayan sido consentidas expresamente por el consumidor.

c) Contravengan las exigencias de la buena fe.

d) Se estipulen en perjuicio del consumidor.

e) Causen un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.

En el caso de autos, se contrató un préstamo hipotecario por 170.000 euros con dos fiadores solidarios.

En primer lugar, se considera que nos encontramos ante condiciones generales de la contratación, por reunirse los requisitos a los que antes nos hemos referidos.

El  control de incorporación se supera al considerar probado que la escritura se leyó en la notaría ( aunque no hay prueba alguna de que se proporcionase otra información adicional).

Tratándose de consumidores, el siguiente paso a realizar es el control de transparencia (artículo 80.1 TRLCU): Conocimiento por el adherente de la carga económica y jurídica.

Las cláusulas impugnadas suponen la renuncia de los fiadores a los beneficios de excusión, división y orden y establece una responsabilidad personal e ilimitada que se añade a la garantía hipotecaria.

No hay prueba de que se explicasen las implicaciones de dichas cláusulas.  Por tanto, no superan la claridad necesaria para superar el control de transparencia:

Falta información sobre que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.

No se aportó información distinta a la de la escritura, ni se realizaron simulaciones para explicar su funcionamiento.

No se informó sobre su carga económica.

Se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas.

Y la intervención del Notario no acredita que se informase sobre la carga económica y jurídica del contrato (Sentencia del Juzgado de lo Mercantil 1 de Santander de 18 de octubre de 2013). La intervención notarial afecta al control de inclusión pero no al de transparencia.

En definitiva, se declaran nulas las cláusulas de afianzamiento y la de responsabilidad ilimitada de la parte prestataria.

Hipoteca y su ejecución actual

Las cláusulas abusivas en las hipotecas: cláusulas suelo

Precisiones en torno a las llamadas cláusulas abusivas y prevención del fraude de ley

   Por José Juan Pintó Ruiz. Doctor en Derecho – Abogado   La hipoteca constituida de acuerdo con sus características naturales ([1]), era algo que fenológicamente pedía calificarse como muy próximo al pago. Y era algo muy próximo al pago diferido porque conducía a él de manera poco menos que inexorable. Cuando se ha efectuado un pago ilícito, que no debía hacerse, lo hecho, hecho está. El pago no podía deshacerse. Solo, mediante un procedimiento restitutorio se podía reclamar su importe, y en su caso daños y perjuicios.   De la misma manera, la constitución de hipoteca protegía tanto al acreedor, que en la práctica se acercaba mucho al mismo pago, porque, de una manera propiamente irreversible, a costa del valor potencial del bien hipotecado, el pago no se realizaba en el momento de la constitución de la hipoteca, pero, ineludiblemente se había de hacer a su vencimiento. Y aunque no procediera, este pago había de efectuarse. Si era ilegal, o indebido,  no había otro remedio, que proceder, por vía de restitución en otro pleito, para conseguir así la devolución del importe. Por esto, el art. 131 de la LH (antes de la reforma última) no permitía, salvo casos singulares, revisión ni oposición alguna ni tenía prevista, discusión, advertencia, ni contemplación([2]). Y, repetimos, de la misma manera que si un pago ya se había ejecutado (quiero decir, que si una persona ya ha pagado a otra) solo, aun siendo indebido precisa del ejercicio de otra acción (vía civil o penal) para que se lo devuelvan; de esta misma manera la clásica ejecución hipotecaria era eficaz y solo podía recuperarse por vía de reclamación posterior restitutoria porque no podía evitarse, es como si ya se hubiera realizado el pago (vide el antes vigente art. 131 de la LH con sus limitadísimas causas de oposición. Todas las demás quedaban excluidas).   La razón es clara. Mientras en un procedimiento hipotecario se pueda discutir la legalidad, la procedencia, o la eficacia del deber de pagar, ya se comprende que exista o no razón, si hay cauce para discutir, el deudor infiel (o apurado) hará oposición y hasta que ésta se resuelva, habrá ganado tiempo, para él, a lo mejor precioso, pero dañino para el acreedor. Si hay cauce de verificación de la procedencia, el pago de la deuda garantizada con hipoteca, es claro que aún sin que haya razón, el deudor necesitado, o incluso el inmoral, van a dilatar el pago mediante una oposición. En la hipoteca cuya ejecución regulaba el derogado art. 131 de la L.H. se alcanza la realización del bien, a su tiempo, de manera poco menos que automática, ineludible. Aun siendo a lo mejor injusta, no había otro cauce reparatriz que el de pedir la restitución, en otro procedimiento.  

I. – LA CONSECUENCIA DE LA REFORMA

  No es otra, inmediata, que la desnaturalización de la carga hipotecaria, es decir, su propia inutilización. El deber de pagar la deuda es siempre claro, y a tenor del art. 1.911 del Cc, todos los bienes del deudor, presentes y futuros, están afectos «in genere».   Como más adelante precisaremos, hay que considerar que todo deudor, en virtud de lo dispuesto en el art. 1.911 del Código civil, tiene afectos todos sus bienes presentes y futuros a la responsabilidad de su deber de pagar. Pero esta responsabilidad que es amplísima, no impide que dichos bienes, todos, puedan ser objeto de disposiciones diversas, de tal manera que esta masa universal de responsabilidad es movible y alterable. Y además los procedimientos de reclamación pueden ser largos y complicados.   Por esta razón el derecho real de hipoteca, como derecho accesorio de garantía al servicio de la eficacia de una deuda determinada y concreta, permite al acreedor perseguir el bien concreto hipotecado para realizarlo (subasta) mediante un procedimiento expedito, breve y contundente que en los términos del hoy derogado art. 131 de la LH era propiamente eficaz. Quedaba así garantizada la perseguibilidad eficaz de este bien concreto, su rango (en función del momento de la inscripción) el carácter preferente (sobre este bien) frente a otros acreedores y la brevedad impidiendo prácticamente ([3]) todo trámite de oposición. Se trataba pues, el «auxilio» de esta hipoteca, de un auxilio real, contundente y eficaz. El art. 131 de la LH era, en este sentido, admirable. La firmeza hipotecaria generaba el bien de que el propietario hipotecante, sin perder la propiedad antes del vencimiento gozar del valor potencial líquido de parte del bien.

II. – EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 131 DE LA L.H. ANTES DE SU REFORMA

Este precepto no permita prácticamente género alguno de oposición. Fuera de las previstas ([4]) era contundente – art. 132 LH – cuando decía: «Todas las demás reclamaciones que puedan formular, así el deudor como los terceros poseedores y los demás interesados, incluso las que versen sobre la nulidad del título o de las actuaciones o sobre vencimiento, certeza, extinción o cuantía de la deuda, se ventilarán en el juicio declarativo que corresponda, sin producir nunca el efecto de suspender, ni entorpecer el procedimiento que establece la presente Ley». Ya se ve que la subasta – y perdida de la finca para el deudor – son inexorables.   Es más, la previsión del legislador es tan precisa y contundente que regula incluso la posible medida cautelar que sea tributaria del otro juicio que promueva el deudor.   Tampoco por vía de acogimiento de una medida cautelar solicitada en el declarativo interpuesto por el deudor va a poder suspenderse el trámite de subasta ([5]) pues, a lo máximo, el dinero conseguido mediante la realización del bien (subasta) quedará retenido, pero la realización del bien hipotecado, la subasta nunca se va a suspender.   En resumen. El deudor siempre ha de pagar. Cuando consiente la hipoteca, sabe que a su vencimiento ha de pagar. La injusticia del caso, solo es reparable por vía de restitución («restitutio integrum») sin suspenderse nunca la realización del bien.   Además el deudor que no paga va a sufrir, a instancia potestativa del acreedor de inmediato, la pérdida de la posesión y administración de la finca hipotecada, que por vía «posesión y administración interina» (art. 133 LH) se transfiere al acreedor.   La ejecución hipotecaria es, pues, sumamente enérgica y dura. Y es una ejecución que nada tiene que ver con una reclamación ordinaria. Se trata de una regulación hipotecaria. Y por esto, esta regulación no estaba radicada en la LEC sino que en la Ley y en el Reglamento Hipotecario.      

III. – LA EJECUCIÓN ACTUAL Y SU DEBILIDAD

El art. 129 de la actual Ley Hipotecaria dice lo siguiente:   «1. La acción hipotecaria podrá ejercitarse: a) Directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su Capítulo V.   Se dispone pues la defunción del viejo y antes aludido art. 131 de la LH. En su lugar serán de aplicación los arts. 681 a 698 de la hoy vigente LEC. Como vamos a ver, no se trata solo de un cambio de sede, sino de algo mucho más profundo. El carácter rígido, enérgico, es decir contundente, del art. 131 de la LH, cede paso a una regulación que carece de aquella contundencia.   En efecto:   Aunque ciertamente es una ventaja para el acreedor la posibilidad de suplir para el caso de no tener éste en su poder la primera copia del título ejecutivo (tradicional exigencia del art. 317, núm. 4 de la propia LEC) consistente en poder presentar en su lugar una certificación del Registro (substitución expresamente permita por el art. 685.2, inciso 2º de la hoy vigente LEC), aparecen diversas situaciones lesivas de suspensión:   a)    La del art. 691, núm. 5 de la vigente LEC que dice: «Cuando le conste al Secretario judicial la declaración de concurso del deudor, suspenderá la subasta aunque ya se hubiera iniciado. En este caso se reanudará la subasta cuando se acredite, mediante testimonio de la resolución del Juez del concurso, que los bienes o derechos no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor, siendo de aplicación lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 649. En todo caso el Registrador de la Propiedad notificará a la Oficina judicial ante la que se siga el procedimiento ejecutivo la inscripción o anotación de concurso sobre la finca hipotecada, así como la constancia registral de no estar afecto o no ser necesario el bien a la actividad profesional o empresarial del deudor.» b)    Pero lo más grave es lo siguiente: El art. 695 de la hoy vigente LEC actual que establece el elenco de las causas       de oposición menciona, entre ellas, la de núm. 4 que reza así:   «4º. EL carácter abusivo ([6]) de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiere determinado la cantidad exigible».   El carácter abusivo  es pues un concepto próximo a la propia indeterminación. La constitución de una garantía hipotecaria requiere, plena percepción del contenido de su objeto al otorgar la escritura de hipoteca, no después. Por esto, la escritura de constitución de hipoteca exige certeza, tanto en la obligación principal como en la propia garantía hipotecaria accesoria, y por ello es preciso esencialmente  el alejamiento de discrecionales ineficacias.   Las consecuencias de esta nueva regulación no pueden ser más nocivas. El párrafo, inmediatamente siguiente al antes transcrito (art. 695, 1, 4º LEC) dice esto:   «Formulada la oposición (solo dice “formulada”, y no dice estimada) a la que se refiere el apartado anterior ([7]) el secretario judicial suspenderá la ejecución y convocará a la partes a una             comparecencia ante el Tribunal que hubiere dictado la orden general de ejecución, debiendo mediar quince días desde la citación, comparecencia en la que el Tribunal oirá a las partes, admitirá los documentos que se presenten (todos, pues no se establece normas de criterio          de admisión) y acordarán en forma de auto lo que se estime (?) procedente dentro del segundo día».   A su vez, el páfo. 2º del núm. 3 del citado artículo 695 de la vigente LEC dispone lo siguiente:   «De estimarse la causa 4ª, se procederá al sobreseimiento de la ejecución cuando la cláusula contractual fundamente  la ejecución. En otro caso   se continuará la ejecución con la inaplicación de la cláusula abusiva».   Pero a la sazón, el deudor  ya tiene en su poder, ya ha cobrado a título de        prestatario la cantidad mutuada.   El acreedor hipotecario, que entrega una determinada cantidad con garantía hipotecaria, aspira a que en tanto que dicha cantidad se recibe por el deudor, la devolución en sus términos pactada, sea ineludible. Quiere, en fin, que la verificación de su aceptación, prestación del consentimiento, se realice en el momento de la entrega, y de la consiguiente constitución e inscripción constitutiva. Por esto, a veces, dado lo dispuesto en el art. 145 de la L.H. (La hipoteca no existe si no esta inscrita en el Registro) algunos bancos no entregan al deudor la cantidad que le prestan hasta después de inscrito el título hipotecario en el Registro....

://m.economistjurist.es/content_novelty.php?post_id=44119

CONTROL DE LEGALIDAD DE LAS HIPOTECAS POR LOS NOTARIOS ANULADO POR FALTA DE COBERTURA LEGAL

http://diariolaley.laley.es/Content/Documento.aspx?params=H4sIAAAAAAAEAMtMSbH1czUAAksTMxMjA7Wy1KLizPw8WyMDQzMDYwNLkEBmWqVLfnJIZUGqbVpiTnEqABnEzU41AAAAWKE

Nueva cuestión prejudicial sobre ejecución hipotecaria y cláusula de vencimiento anticipado - Almacén de Derecho

http://almacendederecho.org/nueva-cuestion-prejudicial-sobre-ejecucion-hipotecaria-y-clausula-de-vencimiento-anticipado/

SENTENCIA TS 30-12-2015 COMPRAVENTA DE VIVIENDA CON/SIN SUBROGACION EN HIPOTECA

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a treinta de Diciembre de dos mil quince.

La Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los magistrados indicados al margen, ha visto el recurso de casación interpuesto por la demandante- reconvenida "Alianza Inmobiliaria Renfosuna, S.A.", representada ante esta Sala por la procuradora D.ª Amalia Jiménez Dudosilla, contra la sentencia dictada el 12 de diciembre de 2012 por la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Badajoz en el recurso de apelación nº 435/2012 , dimanante de las actuaciones de juicio ordinario nº 558/2011 del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Badajoz, sobre cumplimiento o resolución de contrato de compraventa de vivienda. Ha sido parte recurrida la demandada-reconviniente D.ª Carolina , representada ante esta Sala por el procurador D. Ramiro Reynolds Martínez.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

El 13 de mayo de 2011 se presentó demanda interpuesta por "Alianza Inmobiliaria Renfosuna, S.A." contra D.ª Carolina , solicitando se dictara sentencia con los siguientes pronunciamientos:

A) Se declare la validez y eficacia del contrato de compraventa suscrito en fecha 8 de abril de 2008 entre la mercantil ALIANZA INMOBILIARIA RENFOSUNA, S.A. y Doña Carolina .

B) Se condene a la demandada a dar cumplimiento al contrato de compraventa de 8 de abril de 2008 abonando a ALIANZA INMOBILIARIA RENFOSUNA, S.A. el importe total pendiente de pago del resto del precio de 188.400,00€ de principal, más 13.188,00€ de IVA (201.588,00€) tomando posesión del inmueble objeto de contrato mediante el otorgamiento de escritura pública.

C) Se declare que, si no cumpliera la demandada con la obligación de acudir al otorgamiento de Escritura Pública de compraventa en el día y hora que al efecto se señale en fase de ejecución de Sentencia, por el Juzgado será suplida la voluntad rebelde de aquella compareciendo en su nombre a tal otorgamiento.

D) Se condene al demandado a abonar a ALIANZA INMOBILIARIA RENFOSUNA, S.A. en concepto de cláusula penal los intereses calculados al 16% anual sobre 201.588,00€, devengados desde el día 19 de junio de 2010 (un mes después de la fecha de recepción del Telegrama), hasta el momento del otorgamiento de escritura de compraventa.

E) Se condene al demandado al pago de las costas causadas a mi representada en el presente procedimiento

.

SEGUNDO

Repartida la demanda al Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Badajoz, dando lugar a las actuaciones nº 558/2011 de juicio ordinario, y emplazada la demandada, esta compareció y contestó a la demanda solicitando su íntegra desestimación, con condena en costas a la parte demandante. Seguidamente formuló reconvención interesando se dictara sentencia con los siguientes pronunciamientos:

«1º.- Se decrete resuelto el Contrato de Compraventa suscrito por las partes el 8 de Abril de 2008 respecto de la vivienda sita en Residencial Puerta de Trinidad de Badajoz, en base al desistimiento llevado a cabo por la actora mediante notificación llevada a cabo el 4 de diciembre de 2009.

2°.- Se condene a ALIANZA INMOBILIARIA RENFOSUNA S.A. a estar y pasar por esta declaración.

3°.- Se condene a ALIANZA INMOBILIARIA RENFOSUNA S.A. a restituir a la actora la cantidad percibida de 14.980 € más los intereses legales desde la fecha del desistimiento, 4 de diciembre de 2009.

4°.- Se condene a las costas a la Entidad demandada en el supuesto de que se opusiera a las justas pretensiones de esta parte».

La demandante-reconvenida se opuso a la reconvención, interesando su íntegra desestimación con condena en costas a la parte demandada-reconviniente.

TERCERO

Recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, el magistrado- juez del mencionado Juzgado dictó sentencia el 29 de junio de 2012 con el siguiente fallo:

QUE, ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA formulada por ALIANZA INMOBILIARIA RENFOSUNA, S.A., representado por el procurador Sr. Jurado Sánchez, contra Dña. Carolina , Y DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA RECONVENCIONAL interpuesta por la demandada contra la referida entidad actora, DEBO:

- Declarar la validez y eficacia del contrato de compraventa suscrito en fecha 8 de abril de 2008 entre las partes.

- Condenar a la demandada a dar cumplimiento al contrato de compraventa de 8 de abril de 2008 abonando a la demandante el importe pendiente de pago del resto del precio de 188.400,00 € de principal más 13.188 € de IVA, tomando posesión del inmueble objeto de contrato mediante el otorgamiento de escritura pública.

- Declarar que si no cumple la demandada con la obligación de otorgamiento de Escritura Pública de compraventa en el día y hora que al efecto se señale en fase de ejecución de sentencia, por el Juzgado será suplida la voluntad rebelde de aquella, compareciendo en su nombre al otorgamiento.

- Condenar a la demandada a abonar a la actora en concepto de cláusula penal, los intereses calculados al 16% anual sobre 201,588,00 €, devengados desde el día 19 de junio de 2010, hasta el momento de otorgamiento de escritura pública de compraventa.

- Condenar a la demandada al pago de las costas causadas en el presente procedimiento

.

CUARTO

Interpuesto por la demandada-reconviniente contra dicha sentencia recurso de apelación, que se tramitó con el nº 435/2012 de la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Badajoz , esta dictó sentencia el 12 de diciembre de 2012 con el siguiente fallo:

«Estimando en parte el recurso de apelación formulado por Carolina contra la Sentencia dictada en los autos n° 558/11 del juzgado de 1ª Instancia de Badajoz n° 6, debemos declarar y declaramos haber lugar a él, confirmando la resolución impugnada en cuanto declara la validez y eficacia del contrato de compraventa suscrito en fecha 8 de abril de 2008 entre las partes y revocándola en el resto, sin hacer expresa imposición de costas en ninguna de las instancias y procediendo la devolución del depósito constituido por el apelante para poder recurrir» .

QUINTO

Interesada por la promotora demandante-reconvenida una aclaración de la sentencia sin concretar en su petición en qué términos, el tribunal de apelación dictó auto el 22 de enero de 2013 denegando la aclaración por encubrir una pretensión de modificación de la sentencia que la propia parte solicitante demostraba haber comprendido perfectamente.

SEXTO

Contra la citada sentencia de segunda instancia la demandante-reconvenida "Alianza Inmobiliaria Renfosuna, S.A." interpuso recurso de casación al amparo del art. 477.2.3º LEC , por interés casacional en la modalidad de oposición a la jurisprudencia de esta Sala (con cita de las SSTS de 8 de marzo de 2011 y 9 de abril de 2013 ), articulado en tres motivos con los siguientes encabezamientos:

«Primero.- Infracción por inaplicación del art. 1291 CC , aplicación errónea de los artículos 1256 y 1258 del CC . relativos todos ellos al cumplimiento de los contratos, en relación con el artículo 1445 y 1450 del CC referentes al contrato de compraventa y, todos ellos, en relación con los artículos 1281 , 1282 , 1283 y 1285, todos del CC relativos a la interpretación de los contratos.

Segundo.- Infracción, por aplicación indebida, del art. 1184 del CC en relación con la inaplicación o errónea aplicación de los artículos 1091 y 1256 del CC relativos al cumplimiento de los contratos y en relación, a su vez, con la aplicación errónea e inaplicación de los artículos 1445, 1500 y 1279, relativos todos ellos al contrato de compraventa.

Tercero.- Infracción por inaplicación del art. 1124 del CC referente al cumplimiento de los contratos en relación con la inaplicación del artículo 1152 del CC relativo a las obligaciones con cláusula penal»

SÉPTIMO

Recibidas las actuaciones en esta Sala y personadas ante la misma las partes por medio de los procuradores mencionados en el encabezamiento, el recurso fue admitido por auto de 9 de septiembre de 2014, a continuación de lo cual la parte recurrida presentó escrito de oposición solicitando la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia recurrida, con condena en costas a la recurrente.

OCTAVO

Por providencia de 30 de noviembre del presente año se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el 15 de diciembre siguiente, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Marin Castan,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

El presente litigio ha versado sobre el cumplimiento (solicitado en la demanda inicial por la inmobiliaria vendedora) o la resolución (interesada mediante reconvención por la compradora demandada) de un contrato de compraventa de vivienda. Como quiera que la sentencia de primera instancia, estimando la demanda inicial y desestimando la reconvención, condenó a la compradora a cumplir el contrato pero la sentencia de segunda instancia revocó este pronunciamiento, ahora recurre en casación la promotora-vendedora para que, casando la sentencia recurrida, se confirme la de primera instancia.

De los antecedentes cabe destacar lo siguiente:

El contrato litigioso (doc. 2 de la demanda) tuvo por objeto la compraventa de una vivienda sita en Badajoz, con trastero y plaza de garaje, perteneciente al complejo residencial «Puerta Trinidad», y fue suscrito con fecha 8 de abril de 2008, siendo parte compradora la demandada-reconviniente D.ª Carolina y parte vendedora la promotora, demandante-reconvenida, "Alianza Inmobiliaria Renfosuna, S.A.", pactándose un precio de venta de 216.568 euros, del que la parte compradora debía abonar 188.400 euros más IVA (201.588 euros en total) en el momento de recibir la vivienda, pues la diferencia tenía que haberse pagado previamente. La finalización de las obras se fijó estimativamente para el mes de abril de 2010.

El documento contractual de «Condiciones particulares» contenía en su primera página un apartado titulado « Otras condiciones particulares » por el que se daba a conocer a la compradora que la vendedora había obtenido un crédito abierto de 161.920,00€ en cuya garantía se había gravado el inmueble, y en su página 2, bajo el epígrafe « Condiciones particulares », el párrafo primero decía lo siguiente:

«En el citado crédito se subrogará la parte compradora en el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa, en el caso de que opte por tal subrogación».

Dentro de las mismas condiciones particulares, tras un apartado 1. supeditando la entrega de llaves al cumplimiento de los pagos anticipados y un apartado 3. haciendo constar que el inmueble era colindante con la estación de ferrocarril de Badajoz, el apartado 3. era del siguiente tenor literal:

3. Queda parcialmente anulada la Condición General nº 3 del Contrato de Compraventa Régimen Libre [relativa al préstamo hipotecario], en cuanto que el comprador podrá optar libremente por la subrogación en el préstamo hipotecario concertado por el promotor que grava la finca, sin obligación de pago de gastos de cancelación, en el caso de que renuncie a la subrogación, aplicándose el resto de la condición en caso de que el comprador opte por la subrogación

.

El documento contractual de « Condiciones de la Promoción » contenía los datos del préstamo hipotecario, haciendo constar que « el interés para el caso de subrogación por la parte compradora, es el que se reseña en la escritura de constitución de Crédito Abierto. A tal efecto y si así lo dispone la escritura de Crédito Abierto otorgada por el promotor, la parte compradora podrá optar, según sus circunstancias personales, por aquel tipo de interés que expresamente se determina en dicha escritura de préstamo al momento del otorgamiento de la escritura de compraventa ».

El documento contractual de « Condiciones Generales Contrato de Compraventa Régimen Libre » preveía, en su condición 3, relativa al préstamo hipotecario, que la « parte compradora quedará subrogada en la obligación de pago del principal, intereses y comisión del mismo desde la fecha de otorgamiento de la Escritura Pública de compraventa ».

En el mismo documento de condiciones generales se preveía, para el caso de resolución del contrato a instancia de la vendedora por impago de cualesquiera cantidades o incumplimiento de cualesquiera obligaciones de la compradora, que la vendedora podría hacer suyas las cantidades anticipadas por la compradora «hasta una cuantía máxima del treinta por ciento (30%) del precio total de los inmuebles sin IVA» y, además, como cláusula penal por el supuesto de retraso de la compradora en la recepción de los inmuebles vendidos, que esta tendría que pagar « un interés del dieciséis por ciento anual, tomando para ello como base para efectuar dicho cálculo, las cantidades pendientes de abonar por la parte compradora, incluidas las correspondientes al préstamo hipotecario... ».

Tras pagar regularmente la compradora las cantidades estipuladas a cuenta del precio, tuvieron lugar los siguientes hechos:

Por escrito de 4 de diciembre de 2009 (doc. 9 de la demanda) la compradora comunicó a la vendedora su intención de dejar «sin efecto» el contrato por carecer de medios para hacer frente a sus obligaciones (en concreto alegó que en ese momento ni ella ni su marido -que acababa de ser despedido- tenían trabajo).

El certificado de final de obra se expidió el 29 de marzo de 2010 (doc. 3 de la demanda). La licencia de primera ocupación se solicitó el 14 de abril de 2010 (doc. 4 y 5) y se concedió el 17 de mayo de ese mismo año (doc. 6 y 7).

Mediante telegrama de 19 de mayo de 2010 (recibido el mismo día) la vendedora requirió a la parte compradora para que se hiciera cargo del inmueble ( «Terminado el inmueble adquirido por usted en el RSD Puerta Trinidad, le requerimos para su entrega» ).

Ante el silencio de la compradora, mediante escrito de fecha 18 de marzo de 2011 (doc. 11 de la demanda) la promotora comunicó a la compradora su intención de entablar acciones judiciales para exigirle el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.

Con fecha 8 de junio de 2011 la directora de la sucursal nº 1982 de Badajoz de la entidad «Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona"La Caixa"» expidió certificado del siguiente tenor: «Analizada la documentación presentada por D.ª Carolina para la obtención de subrogación de CRV de la promoción "Puerta Trinidad" de la inmobiliaria OSUNA, no estamos en disposición de conceder dicho riesgo».

El 13 de mayo de 2011 la entidad promotora-vendedora dedujo demanda contra la compradora interesando el cumplimiento del contrato, que se declarase su validez y que se condenase a la demandada a otorgar escritura pública (pudiendo suplirse su voluntad al respecto con la intervención del órgano judicial) y a abonar el resto del precio y la penalización pactada. Fundaba sus pretensiones en que, según lo expresamente pactado por las partes y en particular, de conformidad con el tenor de la condición general 13, dado que la vivienda estaba finalizada y contaba con todas las licencias administrativas, el comprador debía recibirla y pagar el resto del precio, encontrándose previstos los efectos de su incumplimiento en el contrato.

La compradora se opuso a la demanda con base en que, según la condición general 3 del contrato, la compraventa había quedado supeditada a que ella pudiera subrogarse en el préstamo hipotecario concedido a la promotora, de manera que la negativa de la entidad de crédito a permitir la subrogación determinaba que su cumplimiento deviniese imposible. Seguidamente formuló reconvención interesando la resolución del contrato con restitución de las recíprocas prestaciones, pretensión que apoyó en su condición de consumidora y la consiguiente protección de la normativa especial de consumidores y usuarios, en cuya virtud tenía derecho a desistir del contrato tal y como hizo mediante escrito de 4 de diciembre de 2009.

La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda y desestimó la reconvención. En consecuencia, declaró la validez y eficacia del contrato y condenó a la compradora a otorgar escritura y a pagar la parte del precio restante, más la penalización pactada (intereses calculados al 16% anual sobre la dicha suma, fijando su devengo el día 19 de junio de 2010 y hasta el momento de otorgamiento de la escritura pública). Sus principales razonamientos fueron los siguientes: a) Frente a la acción de cumplimiento contractual ejercitada por la vendedora, la compradora había esgrimido dos argumentos de oposición: uno, que la compraventa estaba condicionada a que la compradora se pudiera subrogar en el préstamo hipotecario de la promotora, de tal manera que la negativa de la entidad bancaria impedía que pudiera exigirse a la compradora el cumplimiento de sus obligaciones, y dos, que la compradora, como consumidora, tenía derecho a desistir del contrato, siendo nulo el contrato por no consignarse en el mismo este derecho de desistimiento y afectar al necesario equilibrio de las prestaciones de las partes; b) el primer motivo de oposición debía rechazarse porque del tenor literal del contrato no cabía concluir que su eficacia dependiera de que la compradora pudiera subrogarse en el préstamo concedido a la promotora, ya que lo único que se contemplaba era la mera posibilidad de subrogación, pero sin que la promotora asumiera la obligación de garantizar la concesión del préstamo o la de facilitar o intermediar en la subrogación, a lo que se unía el que la compradora no había hecho referencia alguna a esta cuestión en el escrito por el que comunicó su desistimiento; c) el segundo motivo de oposición a la demanda, en el que también se apoyaba la acción resolutoria deducida mediante reconvención, tampoco podía estimarse porque el art. 1124 CC solo permitía la resolución en caso de incumplimiento de la contraparte, pero no estaba previsto para que pudiera apartarse del contrato la propia parte incumplidora, además de que no cabía reconocer a la compradora un derecho de desistimiento fundado en los arts. 68 y siguientes del TRLGDCU pues dicho art. 68 reconoce el derecho de desistimiento «en los supuestos previstos legal o reglamentariamente y cuando se le reconozca en la oferta, promoción, publicidad o en el propio contrato», lo que no había sido el caso ya que ni constaba previsión legal de tal derecho ni las partes lo habían pactado; d) respecto de la pretensión de condena al abono de un interés del 16% anual sobre la cuantía total pendiente de pago, se trataba de una obligación expresamente prevista en el contrato (cláusula 13 D de las condiciones generales), por lo que procedía su estimación.

La compradora demandada-reconviniente recurrió en apelación y la sentencia de segunda instancia lo estimó en parte, confirmando la sentencia de primera instancia únicamente en cuanto declaraba la validez y eficacia del contrato, pero revocándola en el resto. Sus razones son las siguientes: a) En este caso no puede reconocerse a la compradora un derecho de desistimiento protegido por la normativa reguladora de los consumidores y usuarios, porque no consta que esté contemplado legal, contractualmente o en las ofertas del empresario, ni consta el plazo durante el cual podría ejercitarse, «además de que la literalidad del documento está concebido en términos bien diferentes a lo que puede entenderse por un desistimiento por causa de insatisfacción del consumidor, que es el supuesto normalmente incluido en los criterios de la ley», siendo voluntad del comprador resolver el contrato por su imposibilidad de cumplir con sus obligaciones, lo que tampoco ampara la resolución al amparo del art. 1124 CC ; b) el documento nº 1 aportado con la contestación acredita que La Caixa se negó a asumir el riesgo de la subrogación de la compradora en el préstamo hipotecario, y aunque se trate de un documento de fecha posterior a la demanda, la demandante no ha acreditado que cuando se presentó la documentación ante la entidad bancaria por la compradora La Caixa si estuviera en disposición de concederle el crédito, siendo esto lo verdaderamente relevante visto el contenido de las condiciones particulares del contrato suscrito, en concreto a la luz de lo dispuesto en el folio 11 de las mismas, de tal forma que «del estudio de los documentos antes referidos y de las consideraciones hechas respecto de los mismos no puede sacarse otra conclusión más que la de que el contrato está concebido en términos tales de libertad de elección del comprador en la forma de atender el pago del precio y que, de elegir para ello la subrogación en el crédito hipotecario ya constituido, se corría, al albur de que la entidad bancaria no lo consintiera, como parece ser el caso, con lo que resultaría imposible la consumación del contrato, que los contratantes dejaron condicionada a la decisión de un tercero: la entidad bancaria»; c) en consecuencia, «racionalmente no cabe la posibilidad de obligar a la compradora a que acepte el otorgamiento de la escritura pública por sí» y «si fuese el juez quien debiera autorizar la escrituraeste se vería también materialmente imposibilitado para decidir la forma de pago del precio asegurado mediante hipoteca, ello porque decidir la forma de pago era facultad personalísima del comprador, además de que en ningún caso sería posible la elección de la subrogación en la hipoteca constituida dado que la entidad bancaria se niega a aceptar la subrogación. Todo ello, a salvo de que se pretenda también que el propio juez afronte el pago del precio con cargo a su propio peculio»; d) al no estimarse procedente el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, no cabe pronunciarse sobre la llamada cláusula penal por estar contractualmente prevista para sancionar la dilación del comprador en el otorgamiento de aquella; e) se deja a salvo el derecho de la parte vendedora a reclamar la oportuna indemnización o a ejercitar cualquier otra acción de la que se crea asistido.

Contra la sentencia de segunda instancia recurre en casación la vendedora, demandante-reconvenida, amparándose en la existencia de interés casacional en la modalidad de oposición de la sentencia recurrida a la doctrina de esta Sala.

SEGUNDO

El motivo primero del recurso se funda en infracción del art. 1091 CC , por inaplicación, y en aplicación errónea de los arts. 1256 y 1258 CC en relación con los arts. 1445 y 1450 CC , todos ellos en relación con los preceptos que cita en materia de interpretación contractual ( arts. 1281 , 1282 , 1283 y 1285 CC ).

En su desarrollo se alega, en primer lugar, que siendo el contrato de compraventa un contrato sinalagmático, con obligaciones recíprocas para ambas partes, el comprador no puede desentenderse de sus obligaciones si la parte vendedora cumple las suyas, no constando en este caso un incumplimiento de la promotora que, alegado por la compradora, permitiera a esta optar por la resolución. Seguidamente se discrepa de la interpretación contractual que realiza la sentencia recurrida -núcleo de la controversia según la recurrente- pues siendo cierto que el comprador tenía libertad para elegir cómo pagar el precio, esta libertad no puede entenderse en el sentido de que la elección de una forma de pago excluyera las restantes hasta el extremo de que el comprador fuera libre para cumplir o no cumplir. De ahí que, aunque corresponda al tribunal de instancia interpretar el contrato, sea procedente revisar en casación dicha interpretación en casos como este en que la realizada resulta arbitraria o ilógica por haber calificado la elección en la forma de pago como condición suspensiva de eficacia del contrato. En suma, para la recurrente, la intención de las partes, manifestada con claridad en los términos en que se redactó el contrato, solo permite concluir que se quiso dar al comprador la posibilidad de elegir la forma de pago, pero en ningún caso fue su voluntad atribuir a la forma de pago el carácter de una condición suspensiva de la que dependiera la eficacia de la compraventa suscrita. Para justificar el interés casacional se citan y extractan diversas sentencias de esta Sala sobre cómo deben interpretarse las reglas de interpretación contractual contenidas en los arts. 1281 y 1282 CC ( SSTS de 11 de octubre de 1989 y 16 de julio de 1992 ) y 1285 CC ( SSTS de 24 de junio y 4 de diciembre de 1989 , 21 de febrero y 23 de junio de 1991 , 22 de mayo de 1992 y 26 de abril de 2002 ), especialmente en lo relativo a la necesidad de averiguar la verdadera intención de los contratantes interpretando el contrato en su conjunto, unas cláusulas por otras (canon hermenéutico de la totalidad), más allá del mero sentido o significado literal de alguna de ellas aisladamente considerada, y en lo relativo a la necesidad de averiguar la verdadera intención a través de los actos anteriores, coetáneos y posteriores. También se invoca la STS de 1 de octubre de 2012 , de cuya doctrina, según la recurrente, se desprende que la promotora vendedora, al ofrecer la subrogación, asume una obligación de mera gestión o actividad, nunca de resultado, de manera que la última palabra siempre la tiene la entidad de crédito a la vista de la solvencia del deudor.

El motivo segundo se funda en infracción, por aplicación indebida, del art. 1184 CC en relación con la inaplicación o aplicación errónea de los arts. 1091 y 1256 CC , relativos al cumplimiento de los contratos y en relación a su vez con los arts. 1445 , 1500 y 1279 CC , aplicables a la compraventa, estos últimos, según se dice, no aplicados o aplicados también de forma errónea.

En su desarrollo se alega que, lo mismo que no se pactó una condición suspensiva de eficacia, tampoco puede aceptarse que concurriera la «imposibilidad sobrevenida» del comprador en el cumplimiento por el hecho de no poder subrogarse en el préstamo hipotecario. Para la recurrente, la doctrina sobre imposibilidad sobrevenida ha de ser interpretada restrictivamente, sin que quepa confundir imposibilidad con dificultad ni medir la imposibilidad con base en el criterio subjetivo del deudor, sino con arreglo a un criterio objetivo, debiendo consistir en una imposibilidad definitiva, no temporal o pasajera. Además, la doctrina sobre la imposibilidad exige que no haya culpa del deudor, existiendo culpa cuando se conoce, se pudo conocer la causa o esta era previsible. Se aduce también que dicha doctrina excluye la imposibilidad cuando se pueda cumplir con un esfuerzo de voluntad del deudor, que tampoco cabe apreciarla cuando el deudor se halle incurso en morosidad y, en fin, que la no obtención de un crédito o de financiación no puede entenderse como justificativa del incumplimiento del comprador, porque tal situación no era imprevisible en el momento de la perfección del contrato. Para justificar el interés casacional se citan las SSTS de 13 de marzo de 1987 , 20 de mayo de 1997 , 21 de abril de 2006 , 13 de mayo de 2008 , 17 de mayo de 1957 , 6 de junio de 1959 , 27 de junio de 1984 , 17 de mayo de 1986 , 13 de mayo de 1987 y 6 de octubre de 1987 .

El motivo tercero se funda en infracción, por inaplicación, del art. 1124 CC en relación con la inaplicación del art. 1152 CC sobre las obligaciones con cláusula penal, pero este motivo no constituye un verdadero motivo de casación sino una alegación para el caso de que, por estimarse alguno de los motivos precedentes, esta Sala hubiera de asumir la instancia partiendo, como presupuesto, de la estimación de la demanda inicial contra la compradora en su pretensión principal de condenarla a cumplir el contrato.

La parte recurrida se ha opuesto a los tres motivos alegando, en síntesis, que no concurren los requisitos que establece la doctrina para revisar en casación la interpretación realizada en la instancia, que el contrato de compraventa debe interpretarse con arreglo a la realidad social y en atención a las vicisitudes que pueden sobrevenir desde su firma, y que en este caso la compradora de forma sobrevenida se vio imposibilitada de cumplir, al serle denegada la subrogación en el préstamo de la promotora, lo que puso de manifiesto, incluso por escrito, antes de que esta la requiriera para recibir la vivienda y escriturar. En suma, considera que concurrían en este caso todos los requisitos para poder apreciar la imposibilidad absoluta del comprador al amparo de los artículos 1182 CC y 1184 CC por cuanto fue sobrevenida a la firma del contrato y no debida a su culpa (del deudor) en la medida que hizo todo lo que estaba en su mano para conseguir financiación sin resultado positivo, careciendo de medios para abonar el precio pactado. En relación con la reciente interpretación de la regla rebus sic stantibus, cita y extracta las SSTS de 8 de noviembre de 2012 y 17 de enero de 2013 .

TERCERO

Entrando a resolver por tanto los motivos primero y segundo, procede desestimarlos por las siguientes razones:

) El motivo primero adolece de una formulación extremadamente defectuosa porque acumula la cita de normas infringidas ( arts. 1091 , 1256 , 1258 , 1445 , 1450 , 1281 , 1283 y 1285 CC ) de un modo incompatible con las exigencias mínimas de claridad y precisión propias del recurso de casación ( SSTS 4-7-2006 en rec. 4874/99 , 11-6-2008 en rec. 1203/01 , 8-10-2008 en rec. 2662/02 y 25-11-2008 en rec. 2245/02 , entre otras) y, además, incompatible también con la propia doctrina jurisprudencial que se dice infringida, pues el primer requisito para poder revisar en casación la interpretación del contrato hecha por el tribunal de instancia es que la formulación del motivo y su desarrollo no mezclen distintas reglas de interpretación (p.ej. STS 23-10-2009 en rec. 956/07 ).

) Aunque se prescindiera de esos evidentes defectos formales seguiría procediendo desestimar el motivo primero, porque la interpretación del contrato por el tribunal sentenciador, entendiendo que la promotora hoy recurrente se obligaba frente a la compradora a que la entidad de crédito autorizara la subrogación en el préstamo hipotecario, no solo carece del menor atisbo de arbitrariedad o falta de lógica, dados los términos del contrato expuestos en el apartado 1. del fundamento de derecho primero de la presente sentencia (« se subrogará... » , «...podrá optar libremente... », « ...renuncia a la subrogación... », « ...la parte compradora podrá optar, según sus circunstancias personales, por aquel tipo de interés que expresamente se determine... », « la parte compradora quedará subrogada en la obligación de pago del principal, intereses y comisión del mismo desde la fecha de otorgamiento de la Escritura Pública de compraventa »), sino que, además, resulta autorizada por la doctrina jurisprudencial de esta Sala sobre casos muy similares contenida en las sentencias de 16 de enero de 2013 (recurso nº 1202/2010 ), 12 de abril de 2013 (recurso nº 2063/2010 ), 26 de abril de 2013 (recurso nº 155/2011 ) y 15 de septiembre de 2015 (recurso nº 1690/2013 ).

) En consecuencia, es la propia parte recurrente, y no la sentencia recurrida, la que se opone a la doctrina jurisprudencial en materia de interpretación de los contratos y su limitada revisión en casación.

) La desestimación del motivo primero determina a su vez la del motivo segundo, pues amén de incurrir también en la cita acumulada de preceptos heterogéneos ( arts. 1184 , 1091 , 1256 , 1445 , 1500 y 1279 CC ) y aun cuando pueda ser discutible la apreciación del tribunal sentenciador de que los contratantes dejaron « condicionada » la consumación del contrato a la decisión de un tercero, lo cierto es que, habiéndose obligado la hoy recurrente frente a la compradora a que esta pudiera subrogarse en el préstamo hipotecario y denegada la subrogación por la entidad de crédito, su propio incumplimiento impide que pueda exigir el cumplimiento de la otra parte contratante.

) Finalmente, la situación derivada de que la sentencia recurrida mantuviera no solo la validez del contrato litigioso, sino también su « eficacia », no puede ser remediada por esta Sala al no haber recurrido la parte compradora, pero sí puede ser solucionada por las propias partes contratantes tomando en consideración el resultado final del litigio y los fundamentos de la presente sentencia.

CUARTO

Desestimado el recurso, procede, conforme al art. 398.1 en relación con el art. 394.1, ambos de la LEC , imponer las costas a la parte recurrente, que además, conforme al apdo. 9 de la d. adicional 15ª LOPJ , perderá el depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

-DESESTIMAR EL RECURSO DE CASACIÓNPOR INTERÉS CASACIONAL interpuesto por la demandante-reconvenida "Alianza Inmobiliaria Renfosuna S.A." contra la sentencia dictada el 12 de diciembre de 2012 por la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Badajoz en el recurso de apelación nº 435/2012 .

- E imponer las costas a la parte recurrente, que perderá el depósito constituido.

Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala.