Propiedad horizontal. Legitimación activa del presidente de comunidad de propietarios para reclamar judicialmente los daños producidos por defectos constructivos del edificio en los elementos privados de la comunidad. Doctrina jurisprudencial aplicable: es suficiente con el acuerdo de autorización para el ejercicio de acciones judiciales sin que resulte necesario que se acompañe la autorización expresa de los propietarios para la reclamación de los daños ocasionados en los elementos privativos de la comunidad, salvo que exista oposición expresa y formal a la misma.

Notas de Jurisprudencia y Doctrina Civil, Mercantil, Penal y Procesal: Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Legitimac...: Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de abril de 2014 (D. FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO ). [Ver sentencia completa en Tirant On Line Pre..

Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de abril de 2014 (D. FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO).

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PRIMERO.- 1. El presente caso plantea, como cuestión de fondo, la interpretación normativa del artículo 13 LPH en relación al contenido y alcance del acuerdo general que autoriza para iniciar la reclamación judicial por los defectos constructivos observados en el edificio, en el sentido de si es necesario o se precisa una autorización expresa, otorgada por todos los propietarios, a los efectos de facultar al Presidente para la reclamación de los daños en los elementos privativos de la comunidad. En el presente caso, la autorización se dio de forma genérica por la reclamación judicial y a dicho acuerdo sólo no se adhirieron dos propietarios.

Propiedad horizontal. Legitimación activa del Presidente de Comunidad de Propietarios para reclamar judicialmente los daños producidos por defectos constructivos del edificio en los elementos privados de la comunidad. Doctrina jurisprudencial aplicable.

SEGUNDO.- 1. La parte demandante, al amparo del ordinal tercero del artículo 477.2 LEC , interés casacional por oposición a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, interpone recurso de casación que articula en un único motivo. En el mismo se denuncia la infracción de los artículos 12 , 13 , 14 y 15 de la LPH y se argumenta, en esencia: i) que la jurisprudencia ha venido admitiendo la legitimación del presidente de la comunidad de propietarios para la reclamación de vicios comunes y privativos aún cuando no exista acuerdo expreso al efecto, al quedar constatado que se ejercita una pretensión en beneficio de la comunidad y sin la oposición de ninguno de los copropietarios, como es el supuesto que se contempla en el presente caso, Sentencias de 16 de marzo de 2011 , n° recurso 164212007, Sentencia de 21 de diciembre de 2010 recurso n° 71/2007 , Sentencia de 18 de julio de 2011 recurso. número 2103/2007;

ii) que el supuesto contemplado en la sentencia recurrida que sirve de fundamento para que la Audiencia. deniegue la legitimación del Presidente de la Comunidad, en cuanto a la acción para reclamar por vicios en elementos privativos, no tiene nada que ver con el asunto enjuiciado, pues en ese caso se constató la falta de acuerdo que sustenta la actuación del presidente, el cual actuó única y exclusivamente en calidad de tal, y en el presente supuesto se constata que existe un acuerdo en Junta extraordinaria por el que los propietarios de forma casi unánime, solo dos de ellos no se adhieren a la reclamación, acuerdan iniciar la reclamación judicial de todas las deficiencias (comunes y privativas) de la comunidad.

En suma, plantea la recurrente que no existe oposición expresa por ningún propietario, y el acuerdo en Junta extraordinaria para iniciar las acciones judiciales para reclamar las deficiencias de la comunidad debe ser interpretado como una autorización tácita otorgada por los propietarios, por lo que debe entenderse que el Presidente de la Comunidad está legitimado para reclamar por los vicios en elementos privativos.

2. En el presente caso, el motivo debe ser estimado.

3. En la cuestión planteada debe señalarse que no cabe desconocer que la doctrina jurisprudencial de esta Sala, tanto en las sentencias citadas por la parte recurrente, como las mas recientes de 23 de abril de 2013 (núm. 278/2013 ) y 24 de octubre de 2013 (núm. 656/2013 ), ha precisado el contexto doctrinal que acompaña a la necesidad de un previo acuerdo de la Junta de propietarios que autorice expresamente al Presidente de la Comunidad para el ejercicio de acciones judiciales, como presupuesto de legitimación de las mismas, en el sentido que tratándose de la reclamación de vicios constructivos del edificio y ejercitándose dicha reclamación en beneficio de la comunidad, es suficiente con el acuerdo de autorización para el ejercicio de acciones judiciales sin que resulte necesario que se acompañe la autorización expresa de los propietarios para la reclamación de los daños ocasionados en los elementos privativos de la comunidad, salvo que exista oposición expresa y formal a la misma.

Por lo demás, esta doctrina no incurre en contradicción, tal y como argumenta la parte recurrente, con la sentencia de esta Sala, de 10 de octubre de 2011 , que se dicta en atención a un supuesto claramente diferente al del presente caso.

Civil – Contratos. Daños en el proceso de edificación. Legitimación del Presidente de la Comunidad para reclamar la indemnización por daños y defectos de construcción en bienes privativos.

Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2013 (D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

TERCERO.- El segundo motivo cuestiona la legitimación del Presidente de la Comunidad para reclamar la indemnización por daños y defectos de construcción en bienes privativos.

El motivo tiene respuesta en la reiterada jurisprudencia de esta Sala al respecto. Dice la sentencia de 18 de julio de 2007, y reproducen las posteriores de 30 de abril de 2008, 16 de marzo de 2011 y 23 de abril de 2013, en línea con la jurisprudencia contenida, entre otras, en la Sentencia de 8 de julio de 2003, que las Comunidades de Propietarios, con la representación conferida legalmente a los respectivos Presidentes, ex artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, gozan de legitimación "para demandar la reparación de los daños causados tanto a los elementos comunes como a los privativos del inmueble - STS de 26 de noviembre de 1990 -, y no puede hacerse por los extraños discriminación en punto a si los distintos elementos objetivos son de titularidad dominical privada o común, pues tal cuestión queda reservada a la relación interna entre los integrantes subjetivos de esa Comunidad - STS de 24 de septiembre de 1991 -, sin perjuicio, por ello, de las obligaciones del Presidente de responder de su gestión - SSTS de 15 de enero y 9 de marzo de 1988 -, pero cuya voluntad vale como voluntad de la Comunidad frente al exterior - STS de 20 de abril de 1991 -. En definitiva, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha extendido las facultades del Presidente a la defensa de los intereses afectantes a los elementos privativos del inmueble, cuando los propietarios le autoricen. Lo anterior deriva de las peculiaridades de que gozan las facultades de representación conferidas legalmente a los Presidentes de las Comunidades de Propietarios, sin que haya razón alguna para reducir tal autorización a los "vicios y defectos de construcción", strictu sensu considerados, por afectar también el interés de la Comunidad a los incumplimientos contractuales afectantes a viviendas en particular (SSTS 10 de mayo 1995; 18 de julio 2007; 23 de abril 2013).

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Civil – D. Reales. Procesal civil. Propiedad horizontal. Legitimación del presidente de la comunidad para accionar en defensa tanto de los elementos comunes como privativos.

Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de abril de 2013 (D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

SEGUNDO.- Se formulan tres motivos. Los dos primeros tienen que ver con la legitimación de la Comunidad de propietarios para ejercitar una acción de contenido contractual por cuanto no es titular de la relación de la que nacen las acciones contractuales ejercitadas, ni le ley le legitima para ello (artículo 10 LEC), habiéndose infringido el artículo 24 de la CE, puesto que se ha vulnerado su derecho de defensa, al no haberse identificado las personas titulares de las acciones contractuales, ya que los contratantes no han sido parte en el procedimiento.

Los dos se desestiman.

Dice la sentencia de 18 de julio de 2007, y reproducen las posteriores de 30 de abril de 2008 y 16 de marzo de 2011, en línea con la jurisprudencia contenida, entre otras, en la Sentencia de 8 de julio de 2003, que las Comunidades de Propietarios, con la representación conferida legalmente a los respectivos Presidentes, ex artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, gozan de legitimación "para demandar la reparación de los daños causados tanto a los elementos comunes como a los privativos del inmueble - STS de 26 de noviembre de 1990 -, y no puede hacerse por los extraños discriminación en punto a si los distintos elementos objetivos son de titularidad dominical privada o común, pues tal cuestión queda reservada a la relación interna entre los integrantes subjetivos de esa Comunidad - STS de 24 de septiembre de 1991 -, sin perjuicio, por ello, de las obligaciones del Presidente de responder de su gestión - SSTS de 15 de enero y 9 de marzo de 1988 -, pero cuya voluntad vale como voluntad de la Comunidad frente al exterior - STS de 20 de abril de 1991 -. En definitiva, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha extendido las facultades del Presidente a la defensa de los intereses afectantes a los elementos privativos del inmueble, cuando los propietarios le autoricen. Lo anterior deriva de las peculiaridades de que gozan las facultades de representación conferidas legalmente a los Presidentes de las Comunidades de Propietarios.

Declarando, incluso, entre otras, las Sentencias de 20 y 31 de diciembre de 1996, que "el Presidente no necesita la autorización de la Junta para intervenir ante los Tribunales, cuando ejercite una pretensión en beneficio para la Comunidad, salvo en los supuestos expresamente excluidos en la Ley, o que exista, como puntualizan las Sentencias de 3 de marzo de 1995 y 16 de octubre de 1996, una oposición expresa y formal". Existe por tanto, en la jurisprudencia la presunción de que el Presidente está autorizado mientras no se acredite lo contrario - Sentencia 2 de diciembre de 1989 -, sin que haya razón alguna para reducir tal autorización a los "vicios y defectos de construcción", strictu sensu considerados, por afectar también el interés de la Comunidad a los incumplimientos contractuales afectantes a viviendas en particular (SSTS 10 de mayo 1995; 18 de julio 2007).

Con ello en modo alguno se vulnera el artículo 24 CE, por cuanto la legitimación se identifica con la propiedad del inmueble cuya reparación se interesa, siendo la indefensión más aparente que real pues en ningún caso se han planteado cuestiones relativas al propio contrato, como cláusulas exonerativas o arbitrales que, de haberse invocado, se hubieran tenido en cuenta previa justificación mediante la aportación de los contratos.