Debe pagar el IVA del alquiler en período de carencia. INCONSISTENCIAS DEL "DERECHO" TRIBUTARIO

Debe pagar el IVA del alquiler en período de carencia

Esa es la conclusión, según el criterio de la Dirección General de Tributos, recordado en una consulta reciente de 19/1/2016. El concepto de contraprestación por arrendamiento  incluye, no solamente el importe de la renta, sino también las cantidades asimiladas a la misma y cualquier otro crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma.

Así pues,  los créditos a favor del arrendatario, como puede ser un periodo de carencia en el pago de la renta, también forman parte de la base imponible del IVA.

Y por lo tanto, durante el tiempo de vigencia del contrato de alquiler en que el arrendatario no paga la renta al arrendador, ya sea a cambio de efectuar obras de adaptación en el local o por otros motivos similares, se estará devengando el IVA.

El arrendador deberá incluir en sus declaraciones este IVA repercutido, devengado durante el período de carencia.

¿Cuál es el importe del IVA repercutido durante el período de carencia del alquiler?

La base para el cálculo de las cuotas de IVA repercutido será la que corresponda según las normas para el autoconsumo de bienes y servicios.

En el caso de obras de acondicionamiento del local, la base imponible del IVA repercutido será el coste de las mismas (artículos 79. Tres.2º y 79.Cuatro de la Ley del IVA).

Si el coste de las obras no fuera conocido en el momento del devengo del impuesto, como puede ser habitual en estos casos, el arrendador deberá fijarlo provisionalmente según criterios fundados y rectificarlo posteriormente, una vez conocido el importe definitivo (artículo 80.Seis de la Ley del IVA).

¿Qué sucede con la retención?

Dado que la renta no se “satisface” durante el período de carencia, no existe obligación de efectuar retención ni pago a cuenta sobre la misma (artículo 78.1 del Reglamento del IRPF).

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Sobre el autor:

Inés Gros

DiG Advocats

El Supremo confirma la condena al pago de las rentas adeudadas por el arrendatario de un local situado en una calle en obras que desistió del contrato

Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 183/2016 de 18 Mar. 2016, Rec. 1870/2013

Ponente: Arroyo Fiestas, Francisco Javier.

Nº de Sentencia: 183/2016

Nº de Recurso: 1870/2013

Jurisdicción: CIVIL

Diario La Ley, Nº 8737, Sección La Sentencia del día, 8 de Abril de 2016, Editorial LA LEY

El Supremo confirma la condena al pago de las rentas adeudadas por el arrendatario de un local situado en una calle en obras que desistió del contrato

http://diariolaley.laley.es/Content/DocumentoRelacionado.aspx?params=H4sIAAAAAAAEAMtMSbH1CjUwMDA1NbUwNbFUK0stKs7Mz7MNy0xPzStJBfEz0ypd8pNDKgtSbdMSc4pT1ZJzUhOLXBJLUp0Tc1LzUhKLbEOKSlMBK3al2UsAAAA=WKE

Arrendamientos urbanos y bienes gananciales ¿?

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. El contrato de arrendamiento, suscrito por uno de los cónyuges constante matrimonio, no forma parte de los bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la LAU en lo relativo a la subrogación por causa del cónyuge titular del arrendamiento.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2013 (D. SEBASTIAN SASTRE PAPIOL).

TERCERO.- (...) Como se alega en el recurso, existía una discrepancia doctrinal y jurisprudencial respecto a la situación jurídica del cónyuge que, casado, formalizaba un contrato de arrendamiento para uso de vivienda, cuando el otro esposo no lo suscribía. La consideración o no del carácter de coarrendatario del cónyuge que no suscribía el contrato centra el presente debate. Sin embargo, la duda ha sido resuelta por esta Sala en sentido negativo. Primero, la STSde 3 de abril de 2009, RC 1200/2004 y, recientemente, la de 22 de abril de 2013, RC 356/2010 han solventado estas discrepancias " al declarar como doctrina jurisprudencial, que el contrato de arrendamiento, suscrito por uno de los cónyuges constante matrimonio, no forma parte de los bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo relativo a la subrogación por causa del cónyuge titular del arrendamiento.

El fundamento esencial de esta decisión, posteriormente reiterada, (SSTS de 10 de marzo de 2010 y 24 de marzo de 2011), se encuentra en la naturaleza del contrato de arrendamiento, generador de derechos personales y celebrado entre dos partes, que adquieren la condición de arrendador y arrendatario y, los derechos y obligaciones creados, afectan solo a las mismas y sus herederos.

Si el contrato de arrendamiento para uso de vivienda se celebrara por un cónyuge constante el matrimonio, ello no supondrá que las situaciones contractuales de cada uno formaran parte de la sociedad de gananciales, porque son derechos personales, cuya conclusión es compatible con el régimen de subrogación impuesto por el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y del vigente artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, de manera que cabe la sustitución de una de las partes del contrato por el óbito del titular, en aplicación de la normativa específica reguladora del arrendamiento".

Arrendamientos urbanos. Resolución por cesión inconsentida. Domiciliación de una sociedad en la casa objeto de locación. Se exige el desarrollo de una actividad y no basta con la mera designación de un domicilio social si no hay una ocupación o aprovechamiento real.

Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 2012 (D. ROMAN GARCIA VARELA).

SEGUNDO.- El único motivo del recurso acusa la infracción de los artículos 114. 2 º y 5º, en relación con los artículos 23 y siguientes del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, así como la doctrina jurisprudencial de esta Sala, determinada en la sentencia de 16 de octubre de 2009 (recurso de casación número 203/2005), toda vez que la adecuada interpretación y aplicación de estas normas, según ha declarado la actual jurisprudencia de esta Sala, para la procedencia de la resolución contractual por cesión inconsentida, precisa una verdadera ocupación por el tercero ajeno a la relación arrendaticia, que en el caso de sociedades consiste en el desarrollo de una actividad y no basta con la mera designación de un domicilio social si no hay una ocupación o aprovechamiento real.

El motivo es estimado.

La parte recurrente plantea una cuestión, ya resuelta en esta sede, sobre los requisitos necesarios para apreciar la existencia de una cesión inconsentida en un supuesto como el que ha sido objeto de este debate, con una apreciación distinta a la de la decisión impugnada.

Como expone la sentencia de esta Sala de 16 de octubre del 2009, dictada varios meses antes de la decisión recurrida en casación, las Audiencias Provinciales tenían dos tesis sobre esta temática: a) las que sostenían que era suficiente designar un domicilio para la resolución del contrato; y b) las que exigían una ocupación real y efectiva y que se constatase el desarrollo de una actividad.

Ante esta dualidad el Tribunal Supremo unificó las distintas posiciones y se decantó por la segunda, de manera que para la resolución por cesión o traspaso inconsentidos prevista en el artículo 114 números 2º y 5º del referido Texto Refundido, la jurisprudencia exige que la sociedad haya desarrollado una actividad, sin que baste la designación como domicilio social de la vivienda o local.

La indicada jurisprudencia, además de la sentencia citada, ha sido seguida, entre otras, por las SSTS de 27 de junio de 2010 y 17 de noviembre de 2011.

La decisión de apelación ha expresado que la mera designación del domicilio del inmueble arrendado como social, produce una serie de efectos en la relación con terceros, que resulta ser suficiente para estimar que se ha verificado una cesión del piso, pese a su declaración de que «se desconoce el grado de actividad de la sociedad codemandada en la vivienda en que es inquilina la Sra. Carina », cuya conclusión no es acorde con la actual jurisprudencia, por lo que, al no haberse probado que la vivienda hubiera sido usada, más allá de la designación formal de un domicilio de la sociedad, no puede ser declarada la resolución del contrato de arrendamiento.

Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 29 Feb. 2012, rec. 507/2008

Ponente: Xiol Ríos, Juan Antonio.

Nº de Sentencia: 596/2011

Nº de Recurso: 507/2008

Jurisdicción: CIVIL

LA LEY 25949/2012

El arrendador no está obligado a reparar los daños en el local arrendado producidos por los defectos existentes en elementos comunes del edificio

ARRENDAMIENTOS URBANOS. Demanda de la arrendataria reclamando la condena al arrendador a reparar las paredes del local de negocio arrendado para eliminar las humedades existentes. Desestimación. La doctrina jurisprudencial ha establecido que el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en el local arrendado, sometido al régimen de propiedad horizontal, producidos por los defectos existentes en elementos comunes, y en el caso de autos, ha quedado acreditado que las humedades que sufre el local provienen de un defecto constructivo de un elemento común, en concreto, del muro–fachada exterior del edificio en el cual se ubica el local, elemento común que precisa para su reparación de impermeabilización desde el exterior para evitar las constantes filtraciones de agua.

El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda de condena al arrendador a reparar las paredes del local arrendado con el fin de eliminar las humedades existentes y a indemnizar los daños y perjuicios causados. La AP Valencia revocó la sentencia del Juzgado y estimó en parte la demanda. El Tribunal Supremo declara haber lugar al recurso de casación interpuesto por el demandado, casa la sentencia recurrida y confirma la sentencia de primera instancia.