Los compradores estaban facultados para iniciar la acción de resolución, aún cuando hubiesen suspendido los pagos, dado que ello fue consecuencia de la suspensión provisional de la obra, por un lado, y del enorme retraso en la evolución de las obras

Notas de Jurisprudencia y Doctrina Civil, Mercantil, Penal, Social y Procesal: Resolución de compraventa instada por los comprado...: Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de junio de 2016 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS) . [Ver esta resolución completa en Tirant On ...

Cesión de solar a cambio de obra. Cálculo del perjuicio por retraso en la entrega.

Notas de Jurisprudencia y Doctrina Civil, Mercantil, Penal, Social y Procesal: Cesión de solar a cambio de obra. Liquidación del ...: Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de abril de 2016 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER) . [Ver esta resolución completa en Tirant On Line Pre...

Cesión de solar a cambio de obra. Liquidación del contrato. Cuando existe retraso en la entrega de la obra surge la obligación de indemnizar daños y perjuicios aunque no se haya establecido cláusula penal. El precio de la hipotética renta por arrendamiento es un criterio comúnmente admitido para fijar los perjuicios. Si hay concurrencia culposa procede moderar la indemnización resultante. 

Civil – Contratos. Compraventa de vivienda. Resolución por falta de entrega de la vivienda en el plazo pactado.

Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 2012 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

TERCERO.- Motivo ÚNICO. Infracción de los artículos 1091 y 1255 del Código Civil.

Se desestima el motivo.

Alega el recurrente que la obligación de entrega no era esencial y que concurrió fuerza mayor como es el abandono de la obra por la constructora y que no se frustró el fin del contrato.

Sobre ello debemos declarar que: A) Como en otras ocasiones ha declarado esta Sala, la sentencia declara que el plazo fijado en el contrato para la entrega de la vivienda, debe ser calificado como esencial por haberlo así dispuesto las partes contratantes en su concertación negocial. Esta conclusión alcanzada por la Audiencia Provincial tras valorar la prueba practicada e interpretar el contrato, resulta inatacable a través del recurso de casación, por lo que la aplicación a este supuesto de hecho del artículo 1124 CC, conduce necesariamente a apreciar un incumplimiento contractual de la vendedora que supone una validez de la resolución contractual instada por la compradora. (STS del 28 de Junio del 2012, recurso 1154/2009). Sin duda la obligación de entrega es esencial en el contexto del contrato de compraventa (arts. 1462 y siguientes del Código Civil), y en cuanto al plazo en el que la misma se ha de verificar se deberá estar a lo pactado, siendo de indudable importancia la apreciación del tiempo transcurrido sin cobertura contractual y las expectativas próximas o inciertas de la entrega.

B) Computando tan solo el retraso experimentado hasta la sentencia de primera instancia, se aprecia una dilación de dos años, lo que denota, sin duda, la frustración del contrato y los criterios para la determinación de la entidad o esencialidad del incumplimiento han sido resumidos por autorizada doctrina señalando varios parámetros, como la importancia para la economía de los interesados, la entidad del incumplimiento como obstáculo para impedir la satisfacción o para provocar la frustración, que ha de predicarse del fin o fin práctico del contrato, a lo que equivale la llamada "quiebra de la finalidad económica". Pero, en definitiva, ha de tratarse de un incumplimiento esencial, caracterizado por producir una insatisfacción de las expectativas o generar la frustración del fin". (STS, Civil sección 1, del 10 de Noviembre del 2011, recurso 271/2009).

C) Como ya declaró esta Sala en la invocada sentencia 1039/1998 de 14 de Noviembre de 1998, recurso 1744/1994, el vendedor no es árbitro de cumplir un contrato cuando le convenga o interese o pueda, supuesto el cumplimiento del comprador de sus obligaciones, o su disposición seria y verdadera a cumplirlas, incumpliendo los plazos contractuales; el vendedor no puede escudarse en el incumplimiento de la contrata respecto a él, porque le es imputable frente al comprador por haberla elegido, es un suceso que ocurre en el círculo de sus actividades empresariales sujetas a su control, no externo, imprevisible o inevitable (fuerza mayor).

En conclusión, se ha violado por la vendedora la obligación esencial del contrato como es la entrega en plazo, al dejar pasar al menos dos años, sin que se terminara la obra, sin causa de fuerza mayor, frustrando el fin del contrato.

Resolución de los contratos por retraso de una parte en el cumplimiento de su obligación.

Civil – Contratos. Resolución de los contratos por retraso de una parte en el cumplimiento de su obligación. El mero retraso no siempre implica que se haya frustrado el fin práctico perseguido por el negocio, ni permite atribuir a la parte adversa un interés, jurídicamente protegible, en que se decrete la resolución.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada (s. 5ª) de 25 de mayo de 2012 (D. JOSE MALDONADO MARTINEZ).

TERCERO.- La Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de Junio de 2.007 señala que "es cierto que en nuestro Derecho no hay norma que imponga, ni hasta ahora una doctrina jurisprudencial que establezca, la necesidad de constituir en mora al deudor para resolver, a diferencia de lo que ocurre en el Derecho francés, de acuerdo con el artículo 1146 Code Civil, y en consecuencia no puede objetarse el ejercicio de la acción de resolución por esta razón. Pero no es menos cierto que el mero retraso no es suficiente para la resolución, salvo en supuestos de especial relevancia del tiempo o del cumplimiento tempestivo de la prestación (término esencial, supuestos del art. 1100, II 2º), como ya observaba la jurisprudencia de mitad del siglo pasado, cuando señalaba (Sentencias de 5 de enero de 1935, 28 de enero de 1944, 12 de abril de 1945, etc.) que el mero retraso "no siempre implica que se haya frustrado el fin práctico perseguido por el negocio, ni permite atribuir a la parte adversa un interés, jurídicamente protegible, en que se decrete la resolución".

Esta posición se ha mantenido posteriormente, en Sentencias como las de 5 de julio de 1971, 9 de junio de 1986, 18 de mayo de 1988, 22 de mayo de 1991, 18 de noviembre de 1993 y se sostiene aún (Sentencia de 20 de septiembre de 2000). La situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora, cuando se dan los presupuestos que entre otros señala el artículo 1100 CC, con las consecuencias que indican preceptos como los artículos 1101, 1096, 1182, etc., del Código civil, pero no necesariamente a la resolución, cuyo carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, ha sido puesto de relieve por Sentencias como las de 8 de julio de 1954, 25 de noviembre de 1983, 22 de marzo de 1993 o 18 de noviembre de 1994.

De ahí que la jurisprudencia haya venido exigiendo, además de que haya cumplido quien promueve la resolución las obligaciones que le correspondieran, que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un "interés jurídicamente atendible", tópico mediante el cual se expresa la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario de buena fe, o incluso doloso, que puede tener la resolución cuando se basa en un incumplimiento más aparente que real, pues no afecta al interés del acreedor en términos sustanciales, o encubre la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio. Y, por otra parte, que se trate de un incumplimiento de cierta entidad, que se ha caracterizado como "verdadero y propio" (Sentencias 15 de noviembre de 1994, 7 de marzo y 19 de junio de 1995, entre muchas otras), "grave" (Sentencias de 23 de enero y 10 de diciembre de 1996, 30 de abril y 18 de noviembre de 1994, etc.),"esencial" (Sentencias de 26 de septiembre de 1994, 26 de enero de 1996, 6 de octubre de 1997, 11 de abril de 2003, etc.), a cuyo efecto se utilizan tópicos como los que caracterizan el incumplimiento resolutorio acudiendo a que tenga importancia y trascendencia para la economía de los interesados (Sentencias de 25 de noviembre de 1983, 19 de abril de 1989, etc.) o entidad suficiente para impedir la satisfacción económica de las partes (Sentencias 22 de marzo de 1985, 24 de septiembre de 1986), o bien genere la frustración del fin del contrato (Sentencias de 23 de febrero de 1995, 10 de mayo de 2000, 25 de febrero, 11 de marzo y 15 de octubre de 2002, entre las más recientes), que a veces se expresa con otras fórmulas, como la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones o la quiebra de la finalidad económica o frustración del fin práctico (Sentencias 19 de noviembre de 1990, 21 de febrero de 1991, 15 de junio y 2 de octubre de 1995). 

Tales criterios para la determinación de la entidad o esencialidad del incumplimiento han sido resumidos por autorizada doctrina señalando varios parámetros, como la importancia para la economía de los interesados, la entidad del incumplimiento como obstáculo para impedir la satisfacción o para provocar la frustración, que ha de predicarse del fin o fin práctico del contrato, a lo que equivale la llamada "quiebra de la finalidad económica". Pero, en definitiva, ha de tratarse de un incumplimiento esencial, caracterizado por producir una insatisfacción de las expectativas o generar la frustración del fin".

Por su parte la propia jurisprudencia del Alto Tribunal considera como esencial para el cumplimiento de la obligación de entrega el haber obtenido la licencia de primera ocupación, que no cabe invocar como una de las causas de naturaleza administrativa ajena al promotor, pues la obtención de tal licencia es una obligación de este y sin ella no se puede cumplir con la obligación de entrega (SS. de 22 de Diciembre de 1993, 11 de Diciembre de 1995, 9 de mayo de 1996, 3 de junio de 2003, citadas todas ellas en la de 18 de Abril de 2.008).

CUARTO.- Sobre la base de los hechos acreditados y de la anterior doctrina, esta Sala considera que hubo retraso esencial en la entrega de la cosa, habida cuenta que el objeto de los contratos era la adquisición de una vivienda integrada dentro de un conjunto inmobiliario que comprendía, no solo la vivienda en si, sino garajes, trasteros, piscinas, jardín nazarí y locales comunitarios ubicados en distintos edificios que serian destinados a gimnasio, baños árabes y salón multiusos, publicitándose en la memoria de calidades estas zonas comunitarias con Spa y talasoterapia, gimnasio comunitario con aparatos de musculación y aeróbicos y piscinas, y estando acreditado que para la vivienda no se obtuvo la licencia de primera ocupación hasta el 20 de Noviembre de 2.008, esto es, mas de cuatro meses con posterioridad a lo pactado y para el conjunto de los servicios comunitarios hasta Junio de 2.009, esto es casi un año después.

Esta Sala viene manteniendo en sentencias de 28 de Enero, 15 de Abril y 15 de Octubre de 2.010, que breves plazos de demora en la entrega entre 3 y 4 meses del tiempo estipulado no constituye un incumplimiento grave, en tanto que un lapso mayor se consideró incumplimiento grave, como dijeron las sentencias de 1 de Abril de 2.011 -doce meses - y 15 de Julio de 2.011 -13 meses -, y 23 de Septiembre de 2.011 -ocho meses-, razón suficiente para confirmar la sentencia y desestimar el recurso, sin que pueda alegarse el pacto contenido en la cláusula 6.3, que el recurrente solo aplica parcialmente, en lo que le beneficia, esto es en la exigencia de que para resolver es necesario que sea prolongado e injustificado el retraso en la entrega, olvidando que también esta pactado que el rechazo por el Ayuntamiento del otorgamiento de la solicitud licencia de primera ocupación, le confería al comprador la facultad resolutoria con devolución de las sumas entregadas, de modo que bastaba la decisión del Excmo. Ayuntamiento de 1 de Octubre por el que no se accedió a dicha concesión -folio 157- para facultar a los compradores para instar la resolución contractual.

En todo caso, no se puede afirmar que un retraso de cerca de un año en la entrega del objeto del contrato no constituya frustración de las legitimas expectativas del comprador, y no solo porque el hecho de adquirirlas no puede entenderse inequívocamente que lo fuese con fines específicamente especulativos, cuanto mas que el vendedor le tenia reconocida la condición de consumidor y así expresamente lo señala el declarativo quinto del contrato cuando se le hace entrega, en cumplimiento del Decreto 218/2.005 de 11 de Octubre de la Junta de Andalucía por el que se aprueba el Reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía, de los correspondientes documentos de información al consumidor, cuanto porque, aunque así fuere, ha de considerarse dicho lapso temporal cómo suficiente para frustrar las expectativas de la parte compradora, para lo que bastaría contemplar la volatilidad de expectativas para el comprador ante la situación del mercado inmobiliario, tanto para la obtención de financiación hipotecaria para pagar el resto del precio, como estaba pactado, como para haber podido enajenar o arrendar en mejores condiciones la vivienda adquirida.