La indemnización por daños por no respetar plazo de preaviso puede calcularse atendiendo a la clientela perdida por el distribuidor en esos meses

En primer lugar, debe señalarse que la indemnización de los daños contractuales y los criterios de su cálculo derivados del incumplimiento de un plazo razonable y no abusivo del preaviso ejercitado por el empresario en el marco de un contrato de distribución se rige, a falta de pacto expreso, por el régimen general dispuesto por el Código Civil para el resarcimiento de los daños contractuales, de acuerdo con las circunstancias del caso (artículos 1101 y 1106 , entre otros). Esto es, no cabe, pese a su proximidad, una reconducción directa o mera aplicación analógica del régimen indemnizatorio contemplado en la LCA. Sin embargo, una vez señalado lo anterior, debe precisarse, también como criterio general, que la determinación de los daños contractuales por este concepto guarda una cierta similitud con la función compensatoria que informa el derecho de indemnización por clientela, pues…un plazo de preaviso insuficiente puede acarrear… que el distribuidor no sólo no pueda acomodar sus recursos, con cierta antelación, a la nueva situación y liquidar ordenadamente las relaciones pendientes, sino también que el empresario o concedente se beneficie con el aprovechamiento de una clientela creada o incrementada por el distribuidor que, a su vez, la pierde de forma abrupta e injustificada.

De ahí que la sentencia de la Audiencia resulte correcta, pues no realiza una aplicación mimética o automática del artículo 28 LCA , tal y como denuncia la recurrente, sino que, conforme a la naturaleza resarcitoria que tiene la indemnización de los daños contractuales, integre la compensación por clientela dentro del marco del lucro cesante como criterio de cálculo de la indemnización resultante (1106 del Código Civil), esto es, como la ganancia frustrada o dejada de obtener como consecuencia de la insuficiencia del plazo de preaviso ejercitado por el empresario, todo ello atendiendo a la naturaleza y ejecución del contrato de distribución llevado a cabo y los dictámenes realizados para la concreción de la referida compensación.

Por su parte, la indemnización de los costes estructurales (pago de costes salariales y de seguridad social), que también son estimados por la sentencia de la Audiencia, tiene idéntico fundamento con base a los criterios legales que determinan el cálculo de la indemnización resultante (1101 y 1106 del Código Civil). En este supuesto como concreción de la pérdida sufrida o damnum emergens del distribuidor, es decir, respecto del mayor coste salarial y social realizado con vistas al cumplimiento del contrato de distribución, tal y como estaba proyectado, pudiéndose haber sido evitado si se hubiese producido su extinción con… un plazo de preaviso suficiente. 

En segundo lugar, y en la línea de lo expuesto, con relación al periodo razonable del plazo de preaviso debe señalarse que tampoco procede una aplicación automática del artículo 25 LCA , que a estos efectos tiene un alcance orientativo o referencial, como también sucede con el artículo 16.3 de la Ley 3/1991 de Competencia desleal, de 10 de enero. En el presente caso, esto es en lo que acontece pues ambas instancias, de acuerdo con la naturaleza y ejecución del contrato de distribución llevado a cabo, particularmente de su duración indefinida, de su carácter de exclusiva y su prolongada ejecución, consideran una anualidad como periodo razonable y ajustado para valorar el plazo de preaviso que debió ser aplicado por el empresario o concedente.

Sin embargo, en el presente caso, y dentro del criterio señalado, a dicha anualidad se le debe descontar el tiempo que, aunque insuficiente, le fue concedido realmente al distribuidor, esto es, el plazo de dos meses, extremo que no ha sido contemplado por la sentencia recurrida y debe ser rectificado,

Es la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de julio de 2016

Publicado por JESÚS ALFARO AGUILA-REAL en 18:24 

Los compradores estaban facultados para iniciar la acción de resolución, aún cuando hubiesen suspendido los pagos, dado que ello fue consecuencia de la suspensión provisional de la obra, por un lado, y del enorme retraso en la evolución de las obras

Notas de Jurisprudencia y Doctrina Civil, Mercantil, Penal, Social y Procesal: Resolución de compraventa instada por los comprado...: Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de junio de 2016 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS) . [Ver esta resolución completa en Tirant On ...

Resolución de los contratos. Mutuo disenso. Retractación bilateral. La extinción o resolución contractual por retractación bilateral se puede manifestar de forma conjunta (pacto), o por concurrencia de disentimientos unilaterales derivados de manifestaciones explícitas o de hechos de significación inequívoca.

Notas de Jurisprudencia y Doctrina Civil, Mercantil, Penal, Social y Procesal: Resolución de los contratos. Mutuo disenso. Retrac...: Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de mayo de 2016 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER) . [Ver esta resolución completa en Tirant On Line Premi...

Resolución de los contratos. Mutuo disenso. 

Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de mayo de 2016 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

[Ver esta resolución completa en Tirant On Line Premium. http://www.tirantonline.com/tol]

SEGUNDO.- … El segundo motivo se formula por oposición a la jurisprudencia relativa a la resolución del contrato establecida en las sentencias de esta Sala de 4 de abril de 1990 y 30 de marzo de 1992, en relación con las de 25 de octubre de 2009 y 26 de mayo de 2009, sobre concurrencia de disentimientos unilaterales. 

Antes de entrar en el examen de los referidos motivos se ha de dejar constancia de que la solución adoptada por la Audiencia Provincial -hoy recurrida- comporta la declaración de vigencia de un contrato que ambas partes consideran resuelto y respecto del cual la vivienda que constituyó su objeto ha sido vendida a un tercero, sin que los compradores se hayan opuesto jurídicamente a la eficacia de dicha transmisión.

De ahí que necesariamente ha de ser estimado el recurso de casación. 

Comenzando por el segundo de los motivos que lo integran, sostiene la parte recurrente que la resolución del presente contrato opera «desde que lo solicita el 10 de diciembre de 2009 la Promotora Cyp S.L.» y de hecho « la acción judicial de los demandantes no deja de ser una confirmación de la voluntad extintiva de la relación contractual».

Se citan sentencias de esta Sala en las que se confiere eficacia a la voluntad extintiva del contrato manifestada por ambas partes aun cuando, en cada caso, atribuyan a la contraria la responsabilidad en el fracaso del contrato.

La sentencia núm. 875/1999 de 25 octubre (Rec.646/1995) dice: 

«Este abandono fáctico, y consentido, por las partes contractuales, y sus manifestaciones, revelan la existencia de un supuesto de mutuo disenso que, aunque no previsto en el artículo 1156 CC, se admite por la jurisprudencia (SS. 5 diciembre 1940, 13 febrero 1965, 11 febrero 1982, 30 mayo 1984, entre otras). Se trata de una hipótesis de extinción o resolución contractual por retractación bilateral («contrarius conssensus» o «contrarius voluntas») que determina una ineficacia sobrevenida por causa sobrevenida, y que se puede manifestar de forma conjunta (pacto), o por concurrencia de disentimientos unilaterales derivados de manifestaciones explícitas o de hechos de significación inequívoca (como ocurre en el caso)». 

En igual sentido la sentencia núm. 385/2009, de 26 mayo (Rec.1122/2004) sostiene que: 

«el mutuo disenso, revelado en este caso en una resolución "de facto" establecida por las partes por el incumplimiento del comprador, constituye una causa de extinción de las obligaciones reconocida por la doctrina y la jurisprudencia aun cuando no se halle expresamente contemplada en la enumeración comprendida en el artículo 1156 del Código Civil. A este respecto la sentencia de esta Sala de 26 de septiembre de 2008, remitiéndose a la de 5 abril 1979, afirma que "a ese negocio jurídico consensual y extintivo se puede llegar no sólo por medio de declaraciones expresas, sino también mediante declaraciones tácitas o actos concluyentes, esto es, con palabras, signos o actos que no sirven para exteriorizar directamente la voluntad extintiva de quienes los emplean o ejecutan, pero de los que la misma se infiere o deduce inequívocamente"...». 

Así ha sucedido en el caso presente en el que no sólo la actuación de ambas partes revela el apartamiento del contrato sino que el mismo ya sería de imposible cumplimiento específico en tanto que la vivienda que constituyó su objeto ha sido nuevamente vendida por la demandada a un tercero tras resolver unilateralmente el negocio celebrado con los hoy demandantes.

El Supremo confirma la condena al pago de las rentas adeudadas por el arrendatario de un local situado en una calle en obras que desistió del contrato

Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 183/2016 de 18 Mar. 2016, Rec. 1870/2013

Ponente: Arroyo Fiestas, Francisco Javier.

Nº de Sentencia: 183/2016

Nº de Recurso: 1870/2013

Jurisdicción: CIVIL

Diario La Ley, Nº 8737, Sección La Sentencia del día, 8 de Abril de 2016, Editorial LA LEY

El Supremo confirma la condena al pago de las rentas adeudadas por el arrendatario de un local situado en una calle en obras que desistió del contrato

http://diariolaley.laley.es/Content/DocumentoRelacionado.aspx?params=H4sIAAAAAAAEAMtMSbH1CjUwMDA1NbUwNbFUK0stKs7Mz7MNy0xPzStJBfEz0ypd8pNDKgtSbdMSc4pT1ZJzUhOLXBJLUp0Tc1LzUhKLbEOKSlMBK3al2UsAAAA=WKE

El control concreto y el control abstracto de las cláusulas predispuestas

Si una cláusula penal da derecho al predisponente a retener unas cantidades entregadas anticipadamente por el adherente que el primero habría podido retener aún cuando la cláusula contractual no hubiera existido, procede desestimar la alegación del carácter abusivo de la cláusula en el marco del control individual de validez 

Es la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de abril de 2014. Los hechos eran los siguientes: un matrimonio había comprado una vivienda de la urbanización de la foto por un precio total de 166.492 euros. A la firma del contrato, los compradores pagaron 66.596,80 euros, en dos plazos. El contrato preveía que, si los compradores no otorgaban la escritura pública de compraventa, el vendedor (POLARIS WORLD) podría resolver el contrato y retener las cantidades entregadas a cuenta “en concepto de pena civil que expresamente las partes pactan, y que engloba igualmente la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados a la vendedora”.

El 16 de febrero de 2009, el vendedor requirió a los compradores para otorgar la escritura pública y entregarles la vivienda previo pago del resto del precio. Los compradores decidieron no acudir y no pagaron nada más. El vendedor les dio un plazo adicional que transcurrió sin que los compradores pagaran. El vendedor resolvió la compraventa y retuvo las cantidades entregadas a cuenta. Posteriormente, el vendedor vendió la vivienda a otros compradores por un precio de 116.700 € más IVA. Los compradores originales reclamaron la devolución de los 66.596 € alegando el carácter abusivo de la cláusula que permitía a POLARIS WORLD retener dicha cantidad.

En las tres instancias se desestima la demanda. Y, ante el Supremo, se discute la aplicación de la Ley de Consumidores en relación con el carácter abusivo de la cláusula penal. La idea es que si las cláusulas penales incluidas en cláusulas predispuestas son abusivas, el juez debe declararlo siempre así. Una vez declarada abusiva la cláusula, y eliminada del contrato, procede aplicar las normas supletorias y determinar si POLARIS WORLD, en este caso, tenía derecho a retener las cantidades adelantadas como indemnización de daños.

Este es el planteamiento del voto particular que firman cuatro magistrados de la Sala 1ª del Tribunal Supremo (observen la pésima redacción):

atendida la naturaleza y alcance del control contenido se debe resaltar que se trata de un control de legalidad que no permite decidir con base a la equidad o discrecionalmente conforme a las características del caso concreto que se quieran poner de relieve. Por el contrario, conforme a la función de este control en orden a la delimitación contractual del tráfico patrimonial seriado, el control de contenido debe operar y ajustarse a los principios y normas de nuestro sistema jurídico en orden, primordialmente, a comprobar que la regla contractual predispuesta es conforme a los principios básicos de la regulación contractual aplicable sin ella, de acuerdo a los parámetro de la buena fe y equilibrio contractual. De esta forma, el control se proyecta de un modo objetivable teniendo por objeto el contraste del marco contractual predispuesto sin poder ser confundido o extendido al control de las consecuencias o hipótesis a las que pueda dar lugar, según los casos, el incumplimiento contractual de las partes; plano extraño a la función de este control que atiende a la calidad y validez funcional de la contratación seriada.

En virtud de todo lo razonado anteriormente, y alcanzando el mismo resultado práctico de justicia material, el recurso interpuesto debió haber sido estimado parcialmente en relación al motivo primero, con la consiguiente declaración de abusividad de la cláusula objeto de la litis. No obstante, de cara al necesario enjuiciamiento de aclaración o integración de la eficacia resultante del contrato subsistente, tras la declaración de abusividad y nulidad de dicha cláusula, procede la desestimación del segundo motivo planteado y la confirmación de la sentencia recurrida respecto de las cantidades retenidas por la vendedora predisponente, en la medida en que dicha retención queda justificada por la fundamentación técnica del contenido indemnizatorio que ha resultado probado y pertinente en orden al incumplimiento contractual imputable a los compradores cristalizado en la injustificada resolución unilateral del contrato; sin que ello suponga integración o moderación alguna de la cláusula ya declarada abusiva.

La mayoría, por el contrario, entiende que la cláusula no es abusiva porque no es una cláusula penal sino una cláusula de liquidación anticipada de los daños.

El art. 85.6 LCU declara abusivas las cláusulas predispuestas que “Las cláusulas que supongan la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta, al consumidor y usuario que no cumpla sus obligaciones”.

A nuestro juicio, la mayoría tiene razón. El voto particular no tiene en cuenta la diferencia entre el control abstracto y el control individual de las cláusulas predispuestas. Si la demanda hubiera sido interpuesta por una asociación de consumidores pidiendo que se declare la nulidad de unas cláusulas predispuestas por abusivas, el tribunal tendría que haber considerado la cláusula correspondiente como abusiva y nula. Vendría obligado a ello porque, en el control abstracto, procede una interpretación de la cláusula predispuesta en contra del adherente, para examinar si, interpretada en cualquier sentido posible, la cláusula podría ser abusiva. Así se logra dar la máxima efectividad a la norma que prohíbe las cláusulas predispuestas abusivas. En efecto, el objetivo de la norma que las prohíbe es distinto en un pleito individual y en un pleito en el que se pide, en abstracto (al margen de un conflicto concreto entre un empresario y un consumidor) que se declare la nulidad por abusivas de unas cláusulas predispuestas. La ratio del control abstracto es impedir que “circulen” en el tráfico cláusulas abusivas. Para lograr la eliminación de las cláusulas predispuestas abusivas, los jueces deben “ponerse en lo peor”, es decir, examinar si la cláusula analizada podría causar un perjuicio contrario a la buena fe a los consumidores. En ese juicio, los Tribunales no disponen de más elementos de juicio que el tenor literal de la cláusula y el tipo contractual en que dicha cláusula se inserta. Su enjuiciamiento se limita, pues, a comprobar si, en algún caso concreto, la aplicación de esa cláusula podría perjudicar al consumidor – adherente.

Pero cuando el consumidor alega la nulidad de una cláusula predispuesta por abusiva en el marco de un pleito concreto – control individual – por vía de acción o de excepción, el examen de si la cláusula es abusiva o no ha de realizarse teniendo en cuenta todas las circunstancias del caso concreto y proceder a estimar la demanda del consumidor o la excepción alegada por el consumidor si, en el caso concreto, la aplicación de la cláusula ha dado lugar a un perjuicio al consumidor contrario a las exigencias de la buena fe. En muchos casos, este juicio circunstanciado conducirá a una solución idéntica al realizado en el marco del control abstracto. Piénsese, por ejemplo, en una cláusula que diga que el impuesto sobre las plusvalías deberá pagarlo el comprador. Si se analiza la cláusula en el marco del control abstracto o se analiza en el marco del control individual (porque el comprador-consumidor se niegue a pagar al vendedor-empresario afirmando que la cláusula es abusiva) el resultado es idéntico: el Tribunal deberá declarar la nulidad de la cláusula y desestimar la demanda.

Pero, cuando se trata de cláusulas como la que es objeto de esta sentencia – cláusula que se define como “pena civil” pero que, en el caso, tiene como resultado, simplemente, la indemnización de los daños causados al vendedor-empresario por el incumplimiento del comprador-consumidor –, el análisis circunstanciado, esto es, teniendo en cuenta las circunstancias del caso (la cuantía de las cantidades entregadas anticipadamente por el comprador, el incumplimiento total por parte del comprador, la reducción del valor de la vivienda en más de un 30 % entre el momento de acordarse el precio y el momento en el que se entrega la vivienda…) resulta que la cláusula “penal” no es tal, en el sentido de que se limita a legitimar al vendedor para retener unas cantidades que se corresponden, grosso modo, con los daños sufridos por el vendedor como consecuencia del incumplimiento del comprador.

Así las cosas, es irracional que el Tribunal declare la nulidad de la cláusula y, a continuación, desestime la demanda porque afirme que el vendedor podía retener legítimamente las cantidades adelantadas, no sobre la base de la cláusula, sino sobre la base de la aplicación de las normas generales sobre incumplimiento e indemnización de los daños y perjuicios (art. 1124 CC). La irracionalidad se encuentra en que se perdería el beneficioso efecto simplificador que tiene la aplicación de la cláusula. Las partes no tienen que incurrir en gastos para determinar con exactitud la cuantía de la indemnización. Basta con comprobar que no hay desproporción entre las cantidades retenidas por el vendedor y los daños previsibles o efectivamente sufridos por el vendedor como consecuencia del incumplimiento del comprador.

O sea, que el voto particular es innecesaria y malamente “teórico”.

La mayoría, en la Sentencia, dice con gran precisión que la distinción entre una cláusula penal y una cláusula de liquidación anticipada de los daños previsibles debe efectuarse sobre la finalidad disuasoria del incumplimiento que tiene la primera y que no  tiene la segunda.

la previsión del apartado 3 de la disposición adicional primera de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (hoy art. 85.6 del texto refundido), que atribuye carácter abusivo a la cláusula no negociada que establece una indemnización desproporcionadamente alta para el consumidor que no cumpla sus obligaciones, impide que el componente disuasorio de la cláusula penal suponga para el consumidor incumplidor el pago al predisponente de una indemnización desproporcionadamente alta en relación a los daños y perjuicios efectivamente sufridos.

Por esa razón, para enjuiciar la abusividad de la cláusula conforme a este criterio es preciso comparar la cantidad que resulta de la aplicación de la cláusula penal con el valor de los daños y perjuicios efectivamente causados al predisponente.

Los recurrentes se apartan de la base fáctica fijada por las sentencias de instancia cuando afirman que no se ha discutido ni probado la indemnización que hubiera correspondido a POLARIS WORLD de no existir la cláusula penal. Esta sociedad ha introducido oportunamente esa cuestión en el litigio, y ha aportado con su contestación a la demanda un informe pericial que cuantifica los daños y perjuicios sufridos por el incumplimiento de los demandantes. El tribunal de apelación, como antes hizo el juzgado, consideró que la cuantía de estos daños y perjuicios superaba la cantidad hecha suya por la promotora en aplicación de la cláusula penal.

La alegación de los recurrentes parece referirse, más que a la falta de prueba de la cuantía de los daños y perjuicios sufridos efectivamente por la promotora, a que tal cuestión no constituye el objeto de un litigio destinado únicamente a la declaración del carácter abusivo de la cláusula penal que permite al promotor hacer suyas las cantidades pagadas anticipadamente en caso de incumplimiento resolutorio imputable al comprador. Tal alegación no es atendible, pues para valorar si la indemnización prevista en la cláusula penal es desproporcionadamente alta, lo procedente no es hacer un enjuiciamiento abstracto, como parecen pretender los recurrentes, sino un enjuiciamiento concreto, que compare el importe resultante de la aplicación de la cláusula penal y el importe acreditado de los daños y perjuicios efectivamente sufridos por el predisponente.

En el caso objeto del recurso, aunque en una primera aproximación al contenido de la cláusula penal, pudiera parecer excesiva la indemnización prevista en la misma (retención de las cantidades pagadas a cuenta por los compradores), las circunstancias concretas concurrentes, tal como han sido fijadas en la instancia tras la valoración de la prueba, excluyen esta primera impresión. Circunstancias tales como los elevados gastos de comisión de venta o la severa depreciación del valor de los inmuebles que supuso a la promotora graves pérdidas al vender el inmueble a un tercero meses después de resolver el contrato, además de los gastos de comunidad y de intereses del préstamo hipotecario que la promotora hubo de seguir abonando entre el momento en que debió producirse la entrega de la vivienda a los demandantes y el momento en que pudo ser vendida a un tercero, suponen que el valor de los daños y perjuicios sufridos por el predisponente como consecuencia de la resolución del contrato por incumplimiento del comprador superara la cantidad que la promotora hizo suya en aplicación de la cláusula penal cuestionada.

El Supremo niega también que pueda calificarse la cláusula como abusiva porque no exista una cláusula “recíproca”, esto es, una que prevea una pena a cargo del vendedor-predisponente para el caso de incumplimiento por su parte. Con buen criterio, porque las obligaciones del vendedor y del comprador de una vivienda no son las mismas y la retención de las cantidades entregadas a cuenta constituye una medida adecuada y proporcionada para salvaguardar los intereses legítimos del vendedor en caso de incumplimiento del comprador pero no se vé como podría ser útil una cláusula semejante si pactada a favor del comprador, ya que el vendedor no entrega cantidad alguna al comprador. El Supremo añade que ya sabemos que una cláusula predispuesta abusiva no pierde este carácter porque haya otra, en el clausulado, que prevea consecuencias igualmente desproporcionadas a favor del consumidor.

Por tanto, la diferencia en el tratamiento contractual entre el incumplimiento imputable al comprador y al vendedor puede tener una cierta justificación.

Civil – Contratos – Obligaciones. Incumplimiento de obligaciones accesorias o complementarias. Efectos.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (s. 1ª) de 3 de junio de 2013 (D. ANTONIO RAMON RECIO CORDOVA).

QUINTO.-  (...) Conviene en este momento recordar que no todo incumplimiento de una parte justifica el incumplimiento de la otra parte contratante, o si se prefiere, la suspensión de la ejecución de la prestación, sino que para que ello ocurra ha de tratarse de un incumplimiento de cierta entidad; y en este sentido podríamos entender que lo que plantea la parte demandada, ante la solicitud de cumplimiento de la obligación por parte de la actora, es la exceptio non rite adimpleti contractus, pero el éxito de la misma exige valorar las circunstancias concurrentes en cada caso.

En efecto, se ha de significar como la jurisprudencia viene declarando, al interpretar el art.1124 CC, que toda pretensión deducida al respecto por los contratantes debe de sustentarse en un interés jurídicamente atendible, esto es, constatable en una pretensión no abusiva o contraria al principio de la buena fe contractual; y en este sentido cabe citar la reciente sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 1 de octubre de 2012 cuando apunta lo siguiente: "Es doctrina reiterada por esta Sala que el incumplimiento de obligaciones accesorias o complementarias no es causa suficiente para generar la resolución y, por ende, para impedir la acción de cumplimiento, solo hay verdadero incumplimiento cuando se refiere a la esencia de lo pactado y no a prestaciones accesorias o complementarias que no impidan por su entidad el fin económico del contrato (sentencia de 4 de octubre de 1983) (STS, Civil del 17 de noviembre del 1995.Recurso: 1224/92). Debemos añadir que el incumplimiento de la obligación accesoria no impide el ejercicio de la acción de cumplimiento, pero tampoco imposibilita al comprador al ejercicio de la acción tendente a la reparación de los perjuicios que le hubiere producido la inobservancia de la obligación accesoria por la vendedora (STS 6-9-2010. Rec. 1362 de 2006)".

A este respecto, y siguiendo la reciente jurisprudencia del la Sala 1ª del Tribunal Supremo, cabe invocar en este punto el origen común de las reglas contenidas en el texto de los Principios del Derecho europeo de contratos (PECL) que permite utilizarlos como texto interpretativo de las normas vigentes en esta materia en nuestro Código civil (STS 17 diciembre 2008, y las en ella citadas); y a tal efecto es buena la referencia al art. 9:201 PECL, que acude al criterio de la razonabilidad para valorar si una parte puede suspender el cumplimiento de su obligación en atención al grado de cumplimiento de la contraria. Así, el precepto en cuestión presenta la siguiente redacción: "Una parte que deba cumplir su obligación al mismo tiempo que la otra parte o después de ella, podrá suspender el ejercicio de su prestación hasta que la otra parte haya ofrecido el cumplimiento de su obligación o la haya cumplido efectivamente. La primera parte puede suspender total o parcialmente el cumplimiento de su obligación, según lo que resulte razonable conforme a las circunstancias".

Y también se ocupan los PECL por ilustrarnos sobre lo que debe entenderse por razonable, apuntando lo siguiente en art. 1:302: "Para los presentes principios, lo que se entienda por razonable se debe juzgar según lo que cualquier persona de buena fe, que se hallare en la misma situación que las partes contratantes, consideraría como tal.

En especial, para determinar aquello que sea razonable, habrá de tenerse en cuenta la naturaleza y objeto del contrato, las circunstancias del caso y los usos y prácticas del comercio o del ramo de actividad a que el mismo se refiera".

Se trata por tanto de atender a cómo actuaría una parte de buena fe en la concreta relación contractual, y en casos como el de autos, la forma habitual de trabajar de los profesionales es la conclusión del tratamiento, sin perjuicio de la obligación de la actora de pagar el precio pendiente: no de otra forma cabe actuar cuando está en juego la salud de las personas.

En definitiva, bien cabe concluir que el impago del 15% del importe presupuestado para el tratamiento odontológico no puede justificar la negativa del ahora demandado a concluir el mismo cuando (i) ya ha efectuado, según el mismo reconoció en el acto del juicio, el 99% de dicho tratamiento, y (ii) la no finalización del tratamiento ha causado graves daños a la actora que ha perdido piezas dentales.

Incumplimiento de contrato de compraventa de participaciones sociales

Es la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2013. Su interés radica en que explica cómo han de proceder los tribunales cuando una de las partes insta la resolución de un contrato bilateral y sinalagmático – en el caso, la compraventa de participaciones sociales – por incumplimiento de la otra y la otra excepciona con el incumplimiento de la demandante.

Es cierto que en supuestos como el presente de incumplimientos dobles o recíprocos, por ambas partes, la jurisprudencia, como recuerda la Sentencia 767/2012, de 19 de diciembre , entiende que es "necesario determinar quién, por tener que cumplir primero, dejó de hacerlo antes y justificó, por razones funcionales del vínculo, la infracción contractual de la otra parte de la relación jurídica" ( Sentencia 26 de octubre de 1978 ), porque si bien es cierto que la jurisprudencia sobre el art. 1124 CC no reconoce al contratante incumplidor legitimación para resolver la relación jurídica sinalagmática, también lo es que sí se la reconoce "cuando el incumplimiento hubiera venido provocado por el anterior de la otra parte de la relación" ( Sentencias de 20 de junio de 1990 y 27 de diciembre de 1995 ). Para ello el tribunal ha de llevar a cabo una valoración comparativa de ambos incumplimientos, atendiendo no sólo al criterio de prioridad cronológica, sino también de causalidad y de proporcionalidad. En el presente caso, el tribunal de instancia expresamente declara que el incumplimiento denunciado en la demanda para justificar la resolución del contrato "vino precedido o, al menos condicionado, por el previo incumplimiento de la propia demandante, por cuanto la mayor parte de los pagarés librados por ella no fueron pagados a su vencimiento...". Con ello no sólo deja constancia de una realidad fáctica de la que debemos partir, el incumplimiento de las obligaciones de pago fue previo y condicionó el incumplimiento de las obligaciones de la vendedora demandada (de transmitir las participaciones sociales objeto de compraventa y de modificación la composición del órgano de administración para que la compradora pudiera designar dos miembros del consejo de administración), sino que además valora la entidad de los incumplimientos y viene a concluir que el de la demandante incide en mayor medida sobre el equilibrio sinalagmático

CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA. RESOLUCIÓN DE CONTRATO. REBUS SIC STANTIBUS. IMPOSIBILIDAD DE OBTENER FINANCIACION PARA EL PAGO DEL RESTO DEL PRECIO.

Sentencia nº 820/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 17 de Enero de 2013


Tribunal Supremo (Enero 2013)



Id. vLex: VLEX-429311886

http://vlex.com/vid/429311886

                      


Resumen
                                      



CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA. RESOLUCIÓN DE CONTRATO. REBUS SIC STANTIBUS. El litigio causante de los presentes recursos versa sobre la resolución de un contrato de compraventa de vivienda a instancia del comprador por imposibilidad de obtener financiación para pagar la parte del precio más el correspondiente IVA estipulada para el momento del otorgamiento de escritura pública y entrega de la vivienda. El régimen de los arts. 1182 a 1184 CC , referido a la pérdida de la cosa debida como causa de extinción de la obligación de entregarla, y a la liberación del deudor cuando este lo sea de una obligación de hacer y la prestación resultare legal o físicamente imposible, se compadece mal con los hechos litigiosos y con la pretensión de los demandantes-reconvenidos: lo primero, porque la obligación de estos no era la de entregar una cosa determinada, hipótesis del art. 1182 CC , ni tampoco una obligación de hacer, hipótesis del art. 1184 del mismo Código , sino la de pagar una suma de dinero, siendo el dinero una cosa genérica sujeta a la regla de que el género nunca perece; y lo segundo, porque lo verdaderamente pretendido en la demanda inicial no era tanto una liberación de la obligación de los compradores de pagar el precio subsistiendo la de la vendedora de entregar la cosa cuanto un desistimiento del contrato, por más que se calificara de resolución y se invocara el art. 1124 CC , por circunstancias sobrevenidas consistentes, en esencia, en la imposibilidad de obtener financiación. Se desestima el recurso extraordinario por infracción procesal. Se estima el recurso de casación.





Compraventa de viviendas. Licencia de primera ocupación. Debe valorarse como esencial la falta de obtención de licencia de primera ocupación en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística.

Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de marzo de 2013 (D. FRANCISCO MARIN CASTAN).

SEGUNDO.- El desarrollo argumental del motivo añade a la cita de los arts. 1124 y 1461 CC el interés casacional consistente en existir jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre la materia y jurisprudencia de esta Sala, representada por las sentencias de 10 de octubre de 1987 y 24 de junio de 1992, que no consideran la licencia de primera ocupación como un requisito de la entrega.

Se añade que en el contrato privado la entrega se hacía depender únicamente de la expedición del certificado final de obra por los técnicos correspondientes y, finalmente, se invoca el criterio de varias sentencias de las Salas de lo Contencioso- Administrativo de los Tribunales Superiores de Justicia de Andalucía y de la Comunidad Valenciana que entienden concedida la licencia de primera ocupación por silencio administrativo positivo tras la solicitud de la licencia.

TERCERO.- El problema de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor ha sido examinado por el Pleno de esta Sala en su sentencia nº 577/2012, de 10 de septiembre, que para el caso en que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito de la entrega de la vivienda declara, en lo que aquí interesa y con vocación de unificar doctrina, lo siguiente: «Debe valorarse como esencial la falta de obtención de licencia de primera ocupación en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente».

[...] «Examinadas dichas circunstancias, se observa que la promotora, que solicitó la licencia de primera ocupación de los edificios en que se encontraban integrados la vivienda y el garaje objeto de venta en este pleito dos días después de que los compradores formularan requerimiento resolutorio, no ha acreditado que la falta de licencia obedezca a una simple demora, y no a la ausencia de los presupuestos fácticos y jurídicos en que se funda su otorgamiento, esto es, no ha demostrado que no existan obstáculos para su obtención.

Esta tesitura justifica la resolución contractual instada por la parte compradora en el entendimiento de que no puede ser obligada a escriturar y a cumplir con su parte del contrato cuando subsiste la incertidumbre de si la promotora va a poder cumplir en un plazo razonable, siquiera tardíamente, con su obligación de entregar la referida licencia de primera ocupación, al no haber logrado, como le incumbía, disipar las dudas sobre la existencia de posibles impedimentos legales para su otorgamiento».

CUARTO.- De aplicar la doctrina y el criterio de decisión de dicha sentencia de Pleno al único motivo del presente recurso se desprende que debe ser desestimado, ya que incluso se da una muy sustancial identidad entre los respectivos casos litigiosos al variar únicamente la concreta vivienda objeto del contrato de compraventa y las personas compradoras, también extranjeras en aquel caso, siendo la misma la sociedad promotora-vendedora y siendo el mismo el conjunto residencial en el que se ubican las viviendas.

A lo anterior, suficiente por sí solo para justificar la desestimación del recurso, deben añadirse las siguientes consideraciones:

1ª) La tesis de que la licencia de primera ocupación queda obtenida por silencio administrativo positivo, que constituía uno de los fundamentos de la sentencia de primera instancia y se invoca también al final del alegato del motivo examinado, ha sido desestimada por la Sala 3ª de este Tribunal Supremo en su sentencia de 28 de enero de 2009 (rec. 45/2007), que al conocer de un recurso en interés de la ley interpuesto precisamente contra una sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía con sede en Málaga mantiene su doctrina jurisprudencial anterior a la Ley 4/1999 en el sentido de que no pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenación territorial o urbanística.

2ª) La pendencia de un expediente de revisión de oficio de la licencia de obras por el Ayuntamiento de Marbella y de una impugnación de la misma licencia por la Junta de Andalucía no solo generaba una total incertidumbre acerca de la obtención final de la licencia de primera ocupación sino que además suponía un riesgo nada remoto de futura demolición de la vivienda comprada conforme a la doctrina de la Sala 3ª de este Tribunal Supremo representada por su sentencia de 18 de marzo de 2008 (rec. 586/06) y todas las que cita como precedentes.

3ª) El cumplimiento de la obligación de entrega por el promotor-vendedor no puede entenderse limitado a que la vivienda lo sea en un sentido puramente físico, con paredes, techo, suelo y posibilidad material de tener unos suministros básicos, sino que debe comprender también que la vivienda lo sea en su aspecto jurídico, permitiendo que los suministros se contraten de forma regular y que el comprador pueda ejercer libremente su derecho a disponer de la vivienda alquilándola o vendiéndola sin obstáculos legales ajenos a su esfera de influencia y que, en cambio, el promotor-vendedor sí debe despejar adecuadamente como responsable de que la edificación se ajuste a las normas urbanísticas.

4ª) La protección del derecho de propiedad y la seguridad del tráfico que en principio garantiza el sistema registral español, en el que por ley se informa también de la legalidad urbanística de los inmuebles, se vería considerablemente menoscabada si el comprador de una vivienda de nueva construcción, inscrita en el Registro de la Propiedad sin apariencia alguna de ilegalidad urbanística, se viera obligado a aceptar su entrega y a pagar el resto del precio en unas circunstancias que lleguen hasta el punto de hacerle temer por una futura demolición de la vivienda comprada, siendo estas circunstancias las que a su vez equivalen a un incumplimiento de la obligación del vendedor de entregar la vivienda en un determinado plazo por más que en el contrato privado se le autorice a requerir al comprador para otorgar la escritura pública "una vez finalizadas las obras", como en el presente caso, pues también el contrato le obligaba a entregar la vivienda y, por las razones antedichas, no es lo mismo terminar físicamente la vivienda que entregarla en condiciones de habitabilidad e idoneidad para el tráfico jurídico.

5ª) También desde el punto de vista de la normativa protectora de los compradores de viviendas, expresamente considerada en la sentencia recurrida, debe llegarse a la misma conclusión, porque el deber de información del promotor-vendedor no puede concebirse en términos meramente formularios, considerándolo cumplido por la sola mención en el contrato de la licencia de obras y de la puesta a disposición del comprador de toda la documentación relativa a la vivienda, ya que lo fundamental es su contenido material que, en el presente caso, imponía a la promotora-vendedora hoy recurrente, dada su condición de profesional del sector y conforme al art. 1258 CC, informar a la compradora de que la edificación del conjunto residencial no se correspondía con la calificación urbanística del suelo.

6ª) Si la seguridad de la propiedad inmobiliaria es uno de los factores característicos de los sistemas jurídicos avanzados e incluso uno de los elementos primordiales de cualquier economía estable porque fomenta el tráfico jurídico seguro y facilita el acceso al crédito, mayor importancia tiene aún, si cabe, cuando los compradores son extranjeros con menos facilidad para conocer toda la legislación española que pueda afectarles al comprar una vivienda en España pero que compran desde la confianza que les merece el sistema español de protección del derecho de propiedad.

7ª) Finalmente, el escrito presentado por la parte recurrente en el registro general del Tribunal Supremo el viernes inmediatamente anterior al martes señalado para la votación y fallo del recurso, a cuyo contenido y tramitación se refieren los antecedentes de hecho octavo, noveno y décimo de la presente sentencia, no solo no podía lograr la finalidad expresamente pretendida de demorar esta sentencia, siquiera sea porque dicha parte recurrente omite cualquier explicación acerca de por qué presenta en febrero de 2013 un documento del que dispone desde julio de 2012, sino que, además, viene a corroborar por sí mismo el acierto de la sentencia recurrida al acordar la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda en el plazo pactado: primero, porque la licencia de primera ocupación no se ha obtenido hasta el mes de junio de 2012, cuando el plazo límite pactado para la entrega era el 31 de octubre de 2005; y segundo, porque la licencia obtenida ni tan siquiera es completa, ya que excluye las piscinas comunitarias y, por tanto, uno de los elementos incluidos en el contrato, expresamente mencionado en la memoria de calidades, como integrante de las expectativas de disfrute de la vivienda por el comprador, computado en la determinación del precio pactado y, en fin, computable también en el tráfico jurídico si el comprador pretendiera vender o alquilar la vivienda.

1.124 Código Civil. No cabe admitir que una de las partes se sitúe en una posición de ventaja gracias a su propio incumplimiento para, desde esta posición de ventaja, exigir a la otra parte que cumpla íntegramente y a la perfección sus obligaciones contractuales.

Civil – Contratos. Resolución de los contratos por incumplimiento de las obligaciones. Incumplimiento doble o de ambas partes.

Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 2012 (D. FRANCISCO MARIN CASTAN).

TERCERO.- (...) la jurisprudencia de esta Sala sobre el art. 1124 CC más próxima al caso enjuiciado en el presente litigio, caracterizado por la imputación de incumplimiento por cada una de las partes contratantes a la otra.

Sobre esta cuestión la sentencia de 12 de febrero de 2007, como anteriormente la de 26 de octubre de 1978, declara que en "los supuestos de incumplimientos dobles se hace necesario determinar quién, por tener que cumplir primero, dejó de hacerlo antes y justificó, por razones funcionales del vínculo, la infracción contractual de la otra parte de la relación jurídica", porque si bien es cierto que la jurisprudencia sobre el art. 1124 CC no reconoce al contratante incumplidor legitimación para resolver la relación jurídica sinalagmática, también lo es que sí se la reconoce "cuando el incumplimiento hubiera venido provocado por el anterior de la otra parte de la relación", según doctrina contenida en las sentencias de 20 de junio de 1990 y 27 de diciembre de 1995.

En coherencia con la anterior doctrina, las sentencias de 30 de junio de 1987 y 28 de febrero de 1986 consideran que "lo esencial para calificar el incumplimiento contractual a los efectos del art. 1124 CC es la valoración de las conductas contractuales refractarias a la ejecución del negocio", y la sentencia de 11 de diciembre de 2009, con cita de otras anteriores y a propósito de la exceptio non adimpleti contractus, declara que en modo alguno cabe estimar la misma si la prestación de la otra parte contratante fue de indudable provecho o utilidad para quien alega la exceptio. De ahí que la sentencia de 14 de diciembre de 2001, fundándose entre otras razones en la jurisprudencia sobre el art. 1124 CC, negara que en un contrato de obra el contratista viniera obligado a terminar la obra en su totalidad si el comitente dejaba de pagar las cantidades pendientes por obras ya ejecutadas.

En suma, ante casos como el presente es esencial atender a la reciprocidad para valorar los incumplimientos de cada parte contratante, pues lo que no cabe admitir es que una de las partes se sitúe en una posición de ventaja gracias a su propio incumplimiento para, desde esta posición de ventaja, exigir a la otra parte que cumpla íntegramente y a la perfección sus obligaciones contractuales.

Pues bien, de aplicar lo antedicho a los motivos examinados se desprende que ambos deben ser estimados porque la situación que muestran los hechos probados, e incluso el propio planteamiento de Acciona y Copcisa tanto en su contestación a la demanda de Readymix como en su propia demanda acumulada contra ella, es que aquellas dejaron de pagar totalmente los suministros de hormigón correspondientes a varios pedidos por su discrepancia con la inclusión en las facturas respectivas del precio de los aditivos, valiéndose así de esta discrepancia, ciertamente razonable, para, en vez de pagar lo que considerasen debido con arreglo al contrato, situarse en una posición de ventaja desde la que exigir la continuidad del suministro hasta el final del periodo contractual previsto pero sin pagar absolutamente nada.

Que esto fue lo ocurrido lo demuestra la propia cantidad pagada por Acciona y Copcisa pocos días después de ser demandadas por Readymix, 1.355.166'43 euros, suficientemente elevada como para poner en dificultades a cualquier empresa, o el reconocimiento, en su demanda contraReadymix, de la todavía más importante suma de 2.917.793'26 euros como debida a Readymixpor los suministros, por más que se propusiera una liquidación final de 54.636'32 euros a favor deAcciona y Copcisa aplicando tanto aquel pago de 1.355.166'43 euros como una pretendida indemnización de daños y perjuicios a cargo de Readymix por importe de 1.494.303'46 euros.

De ahí que, confirmada por la sentencia recurrida la desestimación de dicha demanda acumulada y descartada por tanto la resolución del contrato por incumplimiento de Readymix y la referida indemnización a su cargo, lo procedente hubiera sido, dando por buena la resolución del contrato por Readymix en virtud del incumplimiento continuado de la otra parte contratante y en consecuencia teniendo por lícito el abandono de la obra, estimar en más su demanda sin descartar la indemnización de daños y perjuicios a favor de Readymix mediante el argumento de que esta no podía resolver el contrato por el impago de los aditivos, pues el impago no fue solo de los aditivos sino de todo el hormigón suministrado según las seis facturas no atendidas.

1124 Código Civil, incumplimiento de ambas partes

Civil – Contratos. Resolución de los contratos por incumplimiento de las obligaciones. Incumplimiento doble o de ambas partes.

Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 2012 (D. FRANCISCO MARIN CASTAN).

TERCERO.- (...) la jurisprudencia de esta Sala sobre el art. 1124 CC más próxima al caso enjuiciado en el presente litigio, caracterizado por la imputación de incumplimiento por cada una de las partes contratantes a la otra.

Sobre esta cuestión la sentencia de 12 de febrero de 2007, como anteriormente la de 26 de octubre de 1978, declara que en "los supuestos de incumplimientos dobles se hace necesario determinar quién, por tener que cumplir primero, dejó de hacerlo antes y justificó, por razones funcionales del vínculo, la infracción contractual de la otra parte de la relación jurídica", porque si bien es cierto que la jurisprudencia sobre el art. 1124 CC no reconoce al contratante incumplidor legitimación para resolver la relación jurídica sinalagmática, también lo es que sí se la reconoce "cuando el incumplimiento hubiera venido provocado por el anterior de la otra parte de la relación", según doctrina contenida en las sentencias de 20 de junio de 1990 y 27 de diciembre de 1995.

En coherencia con la anterior doctrina, las sentencias de 30 de junio de 1987 y 28 de febrero de 1986 consideran que "lo esencial para calificar el incumplimiento contractual a los efectos del art. 1124 CC es la valoración de las conductas contractuales refractarias a la ejecución del negocio", y la sentencia de 11 de diciembre de 2009, con cita de otras anteriores y a propósito de la exceptio non adimpleti contractus, declara que en modo alguno cabe estimar la misma si la prestación de la otra parte contratante fue de indudable provecho o utilidad para quien alega la exceptio. De ahí que la sentencia de 14 de diciembre de 2001, fundándose entre otras razones en la jurisprudencia sobre el art. 1124 CC, negara que en un contrato de obra el contratista viniera obligado a terminar la obra en su totalidad si el comitente dejaba de pagar las cantidades pendientes por obras ya ejecutadas.

En suma, ante casos como el presente es esencial atender a la reciprocidad para valorar los incumplimientos de cada parte contratante, pues lo que no cabe admitir es que una de las partes se sitúe en una posición de ventaja gracias a su propio incumplimiento para, desde esta posición de ventaja, exigir a la otra parte que cumpla íntegramente y a la perfección sus obligaciones contractuales.

Pues bien, de aplicar lo antedicho a los motivos examinados se desprende que ambos deben ser estimados porque la situación que muestran los hechos probados, e incluso el propio planteamiento de Acciona y Copcisa tanto en su contestación a la demanda de Readymix como en su propia demanda acumulada contra ella, es que aquellas dejaron de pagar totalmente los suministros de hormigón correspondientes a varios pedidos por su discrepancia con la inclusión en las facturas respectivas del precio de los aditivos, valiéndose así de esta discrepancia, ciertamente razonable, para, en vez de pagar lo que considerasen debido con arreglo al contrato, situarse en una posición de ventaja desde la que exigir la continuidad del suministro hasta el final del periodo contractual previsto pero sin pagar absolutamente nada.

Que esto fue lo ocurrido lo demuestra la propia cantidad pagada por Acciona y Copcisa pocos días después de ser demandadas por Readymix, 1.355.166'43 euros, suficientemente elevada como para poner en dificultades a cualquier empresa, o el reconocimiento, en su demanda contraReadymix, de la todavía más importante suma de 2.917.793'26 euros como debida a Readymixpor los suministros, por más que se propusiera una liquidación final de 54.636'32 euros a favor deAcciona y Copcisa aplicando tanto aquel pago de 1.355.166'43 euros como una pretendida indemnización de daños y perjuicios a cargo de Readymix por importe de 1.494.303'46 euros.

De ahí que, confirmada por la sentencia recurrida la desestimación de dicha demanda acumulada y descartada por tanto la resolución del contrato por incumplimiento de Readymix y la referida indemnización a su cargo, lo procedente hubiera sido, dando por buena la resolución del contrato por Readymix en virtud del incumplimiento continuado de la otra parte contratante y en consecuencia teniendo por lícito el abandono de la obra, estimar en más su demanda sin descartar la indemnización de daños y perjuicios a favor de Readymix mediante el argumento de que esta no podía resolver el contrato por el impago de los aditivos, pues el impago no fue solo de los aditivos sino de todo el hormigón suministrado según las seis facturas no atendidas.

Civil – Contratos. Compraventa de vivienda. Resolución por falta de entrega de la vivienda en el plazo pactado.

Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 2012 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

TERCERO.- Motivo ÚNICO. Infracción de los artículos 1091 y 1255 del Código Civil.

Se desestima el motivo.

Alega el recurrente que la obligación de entrega no era esencial y que concurrió fuerza mayor como es el abandono de la obra por la constructora y que no se frustró el fin del contrato.

Sobre ello debemos declarar que: A) Como en otras ocasiones ha declarado esta Sala, la sentencia declara que el plazo fijado en el contrato para la entrega de la vivienda, debe ser calificado como esencial por haberlo así dispuesto las partes contratantes en su concertación negocial. Esta conclusión alcanzada por la Audiencia Provincial tras valorar la prueba practicada e interpretar el contrato, resulta inatacable a través del recurso de casación, por lo que la aplicación a este supuesto de hecho del artículo 1124 CC, conduce necesariamente a apreciar un incumplimiento contractual de la vendedora que supone una validez de la resolución contractual instada por la compradora. (STS del 28 de Junio del 2012, recurso 1154/2009). Sin duda la obligación de entrega es esencial en el contexto del contrato de compraventa (arts. 1462 y siguientes del Código Civil), y en cuanto al plazo en el que la misma se ha de verificar se deberá estar a lo pactado, siendo de indudable importancia la apreciación del tiempo transcurrido sin cobertura contractual y las expectativas próximas o inciertas de la entrega.

B) Computando tan solo el retraso experimentado hasta la sentencia de primera instancia, se aprecia una dilación de dos años, lo que denota, sin duda, la frustración del contrato y los criterios para la determinación de la entidad o esencialidad del incumplimiento han sido resumidos por autorizada doctrina señalando varios parámetros, como la importancia para la economía de los interesados, la entidad del incumplimiento como obstáculo para impedir la satisfacción o para provocar la frustración, que ha de predicarse del fin o fin práctico del contrato, a lo que equivale la llamada "quiebra de la finalidad económica". Pero, en definitiva, ha de tratarse de un incumplimiento esencial, caracterizado por producir una insatisfacción de las expectativas o generar la frustración del fin". (STS, Civil sección 1, del 10 de Noviembre del 2011, recurso 271/2009).

C) Como ya declaró esta Sala en la invocada sentencia 1039/1998 de 14 de Noviembre de 1998, recurso 1744/1994, el vendedor no es árbitro de cumplir un contrato cuando le convenga o interese o pueda, supuesto el cumplimiento del comprador de sus obligaciones, o su disposición seria y verdadera a cumplirlas, incumpliendo los plazos contractuales; el vendedor no puede escudarse en el incumplimiento de la contrata respecto a él, porque le es imputable frente al comprador por haberla elegido, es un suceso que ocurre en el círculo de sus actividades empresariales sujetas a su control, no externo, imprevisible o inevitable (fuerza mayor).

En conclusión, se ha violado por la vendedora la obligación esencial del contrato como es la entrega en plazo, al dejar pasar al menos dos años, sin que se terminara la obra, sin causa de fuerza mayor, frustrando el fin del contrato.

Civil – Contratos. Resolución por incumplimiento de sus obligaciones por un contratante. Solo hay verdadero incumplimiento cuando se refiere a la esencia de lo pactado y no a prestaciones accesorias o complementarias que no impidan por su entidad el fin económico del contrato.Lo prometido es deuda, si se ha prometido. ¿Es un incumplimiento resolutorio de una compraventa no proporcionar una financiación prometida?

Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de octubre de 2012 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

CUARTO.- (...) El recurrente alega que si el incumplimiento contractual, que hemos reconocido, no es suficiente para acceder a la resolución al menos sí lo es para impedir el ejercicio de la acción de cumplimiento por el actor, al haber incumplido éste previamente el contrato.

Añade el recurrente que la obligación de facilitar la financiación es esencial pues la necesidad de que exista un precio, es elemento esencial del contrato.

Esta Sala debe declarar que nadie discute la existencia de un precio en el contrato y que dicho elemento esencial está perfectamente constituido, pero la certeza del precio y de la cosa no puede confundirse con el acceso a la financiación, que también pudo, potencialmente, obtener directamente el comprador, por lo que no estaríamos ante el incumplimiento de una obligación esencial sino accesoria, fundamentalmente porque su incumplimiento no tiene potencial suficiente como para generar, objetivamente, la frustración del contrato ya que la compradora podía acudir directamente a una entidad de crédito.

Es doctrina reiterada por esta Sala que el incumplimiento de obligaciones accesorias o complementarias no es causa suficiente para generar la resolución y, por ende, para impedir la acción de cumplimiento, solo hay verdadero incumplimiento cuando se refiere a la esencia de lo pactado y no a prestaciones accesorias o complementarias que no impidan por su entidad el fin económico del contrato (sentencia de 4 de octubre de 1983) (STS, Civil del 17 de Noviembre del 1995.Recurso: 1224/92). Debemos añadir que el incumplimiento de la obligación accesoria no impide el ejercicio de la acción de cumplimiento, pero tampoco imposibilita al comprador al ejercicio de la acción tendente a la reparación de los perjuicios que le hubiere producido la inobservancia de la obligación accesoria por la vendedora (STS 6-9-2010. Rec. 1362 de 2006).

La frustración del fin del contrato que a veces se expresa con otras fórmulas, como la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones o la quiebra de la finalidad económica o frustración del fin práctico (sentencias 19 de noviembre de 1990, 21 de febrero de 1991, 15 de junio y 2 de octubre de 1995).

Tales criterios para la determinación de la entidad o esencialidad del incumplimiento han sido resumidos por autorizada doctrina señalando varios parámetros, como la importancia para la economía de los interesados, la entidad del incumplimiento como obstáculo para impedir la satisfacción o para provocar la frustración, que ha de predicarse del fin o fin práctico del contrato, a lo que equivale la llamada "quiebra de la finalidad económica".

Pero, en definitiva, ha de tratarse de un incumplimiento esencial, caracterizado por producir una insatisfacción de las expectativas o generar la frustración del fin.

(STS, Civil sección 1 del 10 de Noviembre del 2011. Recurso: 271/2009)