DOBLE VENTA; APLICACION DEL ARTÍCULO 1473 DEL CÓDIGO CIVIL Y DERECHO DE RETENCION DEL POSEEDOR DE BUENA FE EN BASE AL ARTICULO 453 DEL CÓDIGO CIVIL

SENTENCIA N° 49/2012.

Cambados, veinticinco de mayo de dos mil doce.

Vistos por mi, -------------, Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción . N°^: -4 de Cambados, los presentes autos de Juicio Ordinario núm. 200/2011, seguidos a instancia de Don Demandante, representado por la Procuradora de los Tribunales Doña Procurador demandante y asistido por el Letrado Don Emiliano Cacabelos Montes; contra PROMOCIONES ---- S.L. y *******, S.L., declaradas en situación procesal de rebeldía; con base en los siguientes

,ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- …………

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Ejercita el actor acción de doble venta del artículo 1.473 del Código Civil. Alega que adquirió junto con su esposa Doña esposa demandante por escritos de 9 de junio de 2004 -de reserva en concepto de compra- y de 21 de julio de 2004 -contrato de compraventa- la finca descrita como "parcela X, solar, denominado FINCA, sita en el lugar de este nombre, parroquia de Aquí, municipio de Población, de superficie quinientos sesenta y siete metros cuadrados, inscrita en el Registro de la Propiedad de Cambados finca 0000000 de Población, al Tomo 0000, Libro 000, y que desde la fecha de firma del primer contrato de 9 de junio de 2004, en que tomaron posesión de la misma y la cerraron, han venido poseyéndola en concepto de dueños, siendo la vivienda construida sobre la finca el actual domicilio del hijo de los demandantes, y que dicha finca según su inscripción primera -de fecha 1 de septiembre de 2004- pertenecía a ******* S.L. por título en el que participaba Don Pepe ... como representante de ******* S.L., siendo inscrita en la misma fecha sobre dicha finca hipoteca a favor del Banco Superiorla S.A., y según su inscripción tercera de fecha 3 de marzo de 2006 fue vendida a la mercantil PROMOCIONES ---- S.L. -empresa de los mismos dueños de ******* S.L.-, interviniendo en dicha venta también Don Pepe como representante legal de PROMOCIONES ---- S.L. e inscribiéndose a partir de dicha fecha sobre la finca otros embargos a favor del Estado y Comunidad Autónoma de Galicia, por lo que siendo la compraventa de 9 de junio de 2004 -en virtud de la cual la demandante adquirió la finca- anterior tanto a la inscripción de la finca por primera vez en el Registro de la Propiedad como a la inscripción de la venta de ******* S.L. a PROMOCIONES ---- S.L., debe prevalecer la primera venta hecha a favor del demandante aunque se hiciera en documento privado y la segunda en documento público y se inscribiera en el Registro de la Propiedad, pues al segundo comprador le faltaba el requisito de la buena fe, dado que .el representante legal de ******* S.L. y PROMOCIONES ---- S.L., Don Pepe ..., concurrió personalmente a otorgar los documentos y escrituras por lo que tenia conocimiento de, la primera venta. Y finalmente alega que habiendo realizado obras de construcción en la finca por importe de 240.000 euros y otras por importe de 108.388,29 euros, en caso de tener que cesar en la posesión por cualquier causa o por deudas del titular registral, tiene derecho a que se le abonen dichos gastos y a retener la cosa hasta que se le abonen los mismos. Motivos por los cuales solicita que se declare la nulidad de la venta efectuada por ******* S.L. a PROMOCIONES ---- S.L. y que debe prevalecer sobre la misma la venta efectuada a favor del actor en los documentos privados de 9 de junio y 21 de julio de 2004 y se ordene la cancelación de las inscripciones y anotaciones regístrales de la venta de ******* S.L. a PROMOCIONES ---- S.L.; y se declare que el demandante es poseedor de buena fe, y que habiendo invertido en las obras de construcción de la vivienda existente en la finca la suma de 240.000 euros y en otras obras necesarias 108.888,29 euros, en caso de tener que cesar en la posesión por ser vencido en ella o por cualquier causa o por deudas del titular registral, se declare su derecho a que le sean abonados dichos gastos y a retener la cosa hasta que se le abonen; y subsidiariamente a lo anterior, insta que se establezca en la sentencia el importe en el que debe ser indemnizado como poseedor de buena fe o se fijen las bases para su cálculo con el mismo derecho de retención; obligando a las demandadas a estar y pasar por dichos pronunciamientos.SEGUNDO.- Atendidos los hechos de la demanda, y habida cuenta que la rebeldía no supone admisión de los mismos, deben reputarse como controvertidos todos los señalados en la demanda. De la documental aportada con la demanda, no impugnada de adverso, dada la actuación procesal de las demandadas, resulta probada, ex artículos 324, 325, 326 y 319 de la LEC, la secuencia de hechos que sigue:1.- El día 9 de junio de 2004 Don Antonio Unía Fernández celebró con la entidad ******* CONSTRUCCIONES S.L. contrato privado de reserva de compra de la parcela urbana sita en el lugar de Arriba, parroquia de Abajo, término municipal de Población, denominada Finca, con una superficie de 567,10m2 y con la vivienda unifamiliar, denominada "vivienda 2", que se construiría según el proyecto realizado por el arquitecto Don Antonio visado el 24 de marzo de 2004 y con licencia municipal número 0000/04, totalmente acabada y rematada y libre de cargas. Se fijó el precio de la venta en 360.608 euros, y se pactó que el contrato tendría vigencia hasta que se firmara el contrato privado de compraventa con la sociedad ******* CONSTRUCCIONES S.L. que debería hacerse en el plazo máximo de dos meses. Y asimismo debe destacarse, en lo que interesa a la resolución de la litis, que el contrato de reserva fue firmado por Dona Malena, como .persona autorizada por ******* CONSTRUCCIONES S.L. para la venta del inmueble.2.- El día 21 de julio de 2004 se celebró entre Don Demandante y ******* CONSTRUCCIONES S.L., actuando representada por Don Pepe ... , contrato privado de compraventa en virtud del cual ******* CONSTRUCCIONES S.L. vende a Don Demandante la parcela, urbana sita en el lugar de Arriba, parroquia de Abajo, término municipal de Población, denominada Finca con una, superficie de 567,10 m2 y con la vivienda unifamiliar denominada "vivienda 2" .que próximamente se construiría según el proyecto del arquitecto Don Antonio, totalmente acabada y rematada con cuantos derechos le sean inherentes a su pleno dominio, totalmente libre de arrendatarios y sin más cargas que las que se indicaban en el propio contrato al corriente en el pago de impuestos y contribuciones, por un precio de 360.608 euros.

3.- El día 7 de mayo de 2004 se inscribió en el Registro de la Propiedad de Cambados, la finca registral número 9999999 a favor de ******* CONSTRUCCIONES S.L., constando por nota marginal que dicha finca quedó dividida el día 1 de septiembre de 2004 en las fincas regístrales nº 8888888 y n° 0000000, y que en esa misma fecha, 1 de septiembre de 2004, se practica a favor de ******* CONSTRUCCIONES S.L., en virtud de título de división material y obra nueva en construcción, la inscripción primera de la finca 0000000 -descrita como urbana, parcela B, solar denominado Finca, sita en el lugar de este nombre, parroquia de Adina, municipio de Población, de superficie quinientos sesenta y siete metros cuadrados, sobre la cual se está  construyendo una edificación, vivienda unifamiliar;

 constando en la inscripción que dicha finca se forma por división de la finca 9999999 en dos parcelas, una de ellas la de número 0000000, y siendo la inscripción extensa la de la finca 88888888. Y consta asimismo probado que en la misma fecha 1 de septiembre de 2004 se practica inscripción segunda, de hipoteca sobre dicha finca constituida por la entidad ******* CONSTRUCCIONES S.L. a favor del BANCO SUPERIORÍA S.A. 

3.- El día 3 de marzo de 2006 se extiende en el Registro de la Propiedad de Cambados inscripción 3a de la finca referida, quedando inscrita a favor de la entidad PROMOCIONES ---- S.L. por titulo de compraventa, otorgada por *******S.L. -quien actuó representada, por Don Pepe ...  a favor de la entidad PROMOCIONES  ------ S.L. -quien actuó representada por Doña Malena, por un precio de cuatrocientos cuarenta y cinco mil euros.

4.- El día 16 de agosto de 2007 se anota sobre la finca 0000000 medida de embargo cautelar por acuerdo de la administración Tributaria de Galicia, ordenando el embargo cautelar de los bienes de los que es titular PROMOCIONES ---- S.L. en calidad de presunto responsable solidario de la deuda de ******* S.L. el día 20 de diciembre de 2007 se anota la prórroga del anterior embargo por un plazo de 6 meses más. El día 4 de abril de 2008 se anota la conversión de dicho embargo en anotación preventiva de embargo a favor del Estado. El día 15 de septiembre de 2,008 se anota embargo cautelar a favor del Estado, el cual se prorroga por un plazo de seis meses más por anotación de fecha 22 de enero de 2009. El día 21 de mayo de 2009 se anota embargo a favor de la Comunidad Autónoma de Galicia. Y el día 11 de junio de 2009 se anota la conversión del embargo anotado el 15 de septiembre de 2008 a favor del Estado en anotación preventiva de embargo. Con base en lo expuesto, resulta probado, conforme se alega en la demanda, que con posterioridad a la compraventa privada celebrada entre la codemandada ******* S.L. y el demandante Don Demandante el día 21 de julio de 2004, dicha codemandada, no solo inmatriculó la finca a su favor -quedando inscrita como la finca n° 0000000- y la gravó con carga hipotecaria, sino que vendió nuevamente la finca objeto de dicho contrato, conforme resulta de la inscripción 3a del Registro de la Propiedad practicada el dia 3 de marzo de 2006, otorgando dicha ulterior compraventa a favor de la codemandada PROMOCIONES ---- S.L. en virtud de escritura pública de 15 de diciembre de 2005, según se infiere asimismo de dicha inscripción 3a otorgada ante la Notario de A Estrada.

TERCERO.- La resolución de la controversia exige pues determinar cuál de las dos ventas ha de prevalecer habida cuenta que nos hallamos ante un supuesto de doble venta de cosa inmueble de los regulados en el articulo 1.473 del Código Civil en el que el segundo comprador, en este caso PROMOCIONES ---- S. L , inscribió la adquisición a su favor en el Registro de la Propiedad. El artículo 1.473 del Código Civil dispone: "Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena  fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la; posesión; y, faltando ésta, a quien presente titulo  de fecha más antigua, siempre que haya buena fe". Pese al tenor literal del. Párrafo segundo de este precepto en el presente caso ha de declararse que debe prevalecer la primera compraventa sobre la, segunda, esto es, la compraventa privada otorgada el 21. de julio de 2009 a favor del demandante sobre la otorgada el 15 de diciembre de 2005 -inscrita en el Registro de la Propiedad el día 3 de marzo de 2006- a favor de PROMOCIONES ---- S.L., y, ello en tanto en cuanto la primera se perfeccionó, y consumó, reuniendo todos los requisitos para que pueda surtir pleno efecto conforme a nuestro ordenamiento jurídico, en concreto conforme a la teoría del título y el modo para la transmisión del dominio, mientras que la segunda aunque reúne también dichos requisitos de perfeccionamiento -pues la traditio en este caso fue no material, como en el primer caso, sino instrumental, por otorgamiento de la escritura pública- no reúne sin embargo el requisito de la buena fe en el adquirente para que pueda prevalecer sobre la primera y ello_ pese a la inscripción registral. En este sentido debe tenerse en cuenta que consta probado que no existió buena fe por parte de PROMOCIONES ---- S.L. en la .adquisición de la finca, pues dicha mercantil conocía la existencia de la venta anterior a favor del demandante, extremo que resulta probado si se atiende a la documental, pues en la venta que hizo a su favor ******* S.L. intervino como representante de ******* S.L. Don Pepe ... y como representante de PROMOCIONES ---- S.L., esto es, de la entidad adquirente o compradora en este caso, Doña Malena, quien a su vez había intervenido ya como representante de ******* S.L. en el contrato de reserva de compra celebrado sobre la misma finca con la parte demandante el día 9 de junio de 2004, y a su vez Don Pepe ... había intervenido ya como representante de ******* S.L. -la entidad vendedora en los dos casos- en la venta de 21 de julio de 2004 a favor del actor, por lo que no cabe presumir la existencia de buena fe en la codemandada PROMOCIONES ---- S.L. cuya mala fe en la adquisición resulta probada, por el contrario, atendiendo al tenor de la prueba documental, la cual permite constatar que dicha mercantil, a través de su representante legal Doña Malena tenía conocimiento de la precedente venta a favor del actor, pues había intervenido en ella como representante de ******* S.L, en la firma de 9 de junio de 2004, además de que aún cuando aparentemente ambas entidades demandadas tienen domicilios sociales diferentes se infiere que existe entre ellas vinculación directa que debe asimismo llevar a excluir la presunción de buena fe a favor de PROMOCIONES ---- S.L, pues se infiere de la documental una intrínseca relación entre ambas, así, por ejemplo, siendo PROMOCIONES ---- S.L. responsable solidaria de las deudas de ******* S.L. y al haberse seguido en relación a ambas entidades un expediente de sucesión de actividad, según se infiere de las diferentes anotaciones regístrales practicadas sobre la finca litigiosa. Sobre el particular, conviene recordar que conforme a la doctrina jurisprudencial sentada en relación con el artículo 1.473 del Código Civil, el concepto de buena fe aplicado al caso de la doble venta consiste en ignorar que la cosa había sido vendida a otro, de modo que la buena fe, no es un estado de conducta como ocurre en las obligaciones y contratos sino un estado de conocimiento, esto es, el creer o ignorar si la situación registral es o no exacta, respecto a la titularidad registral; la buena fe consiste pues, en su aspecto positivo, en la creencia por parte de quien pretende ampararse en la protección registral, de que la persona de quien adquirió la finca de que se trate era dueño de ella y podía transmitirle su dominio y, en su sentido negativo, en la ignorancia y desconocimiento de. inexactitudes o de vicios invalidatorios que puedan afectar a la titularidad del enajenante, por lo que carecen de tal cualidad quienes tienen noticia perfecta de la situación extratabular o de las posibles causas capaces de enervar el título de su transferente (entre otras, SSTS de 14/09/2007, 13/11/2009, 05/06/2009).

Consecuencia de lo expuesto, la demanda debe ser estimada en cuanto a la petición de que se declare preferente la primera venta -hecha a favor del demandante- sobre la segunda -hecha a favor de PROMOCIONES ---- S.L.-; y asimismo, constando probado mediante la documental aportada con la demanda -docs. 5 y 6- no impugnada de adverso, que el actor abonó un total de 240,000 euros como pagos a cuenta de la vivienda en construcción y que ejecutó en la misma obras de mejora por importe de 108.888,29 euros, debe estimarse la demanda en cuanto a la petición de que se declare que el demandante tiene derecho, para el caso de tener que cesar en la posesión, a ser indemnizado en el importe de dichos gastos, y a retener la cosa hasta que le sean satisfechos.